[摘要] 新政以来，中国楼市版“惊声尖叫”正在上演！地产商期盼的政策松动不见踪迹，洗脑、降价、研究政策漏洞的自救三步曲收效甚微，悲观和愤怒情绪日益蔓延。增长靠投资、盈利靠通胀，是今日乱局根源所在，“生”或“死”，两者间的距离从未如此靠近。
地产众生相
“这样的业绩表现是中国过去十几年来特定的历史背景的产物，它是无法持续的。”丁远直言，“企业为了维持现有规模也不得不把赚来的和融来的钱都再投回去，房地产企业似乎永远是个缺钱的人，而不是个赚钱的人。而这个问题对于那些喜好囤地的开发商而言，更加严重。”
丁远指出，上述“盈利靠通胀，成长靠投资”的模式都建立在一个前提之下，即房价不断上涨。不断上涨的房价增加了房地产企业的利润，良好的盈利能力给了企业在资本市场上进一步融资的“通行证”。新增资本让企业迅速做大，规模效应进一步为企业贡献利润。
受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从 2008年推迟到2009年释放，2009年房地产市场成交大幅增长，创历史新高。全年商品住宅销售面积8.53亿平方米，销售金额3.82万亿元，较2008年分别增长43.9%和80.0%，较2007年分别增长23.4%和50.7%。2009年全年，房地产上市公司都没有停止扩张的步伐，土地储备和再融资计划实施仍被视作房地产企业拥有核心竞争力的重要参照。
记者参考了多家上市地产公司的年报后发现，截至2009年，金地集团共获取18个新项目，新增土地储备523万平方米，且在当年内完成了41亿元股权融资。目前公司共有在开发项目43个。
保利地产也在2009年8月实现了非公开发行，融资78.15亿元，该公司公告称，“较大程度补充公司自有资本，降低了负债率；截至当年底拥有货币资金152亿元，具备较强的抗风险能力。”这一年，保利地产拥有在建拟建项目102个。
去年一年，华润置地在住宅开发业务的毛利率为34.1%，与2008年基本持平。截至2009年底，华润置地在21个城市土地储备容量达到2200万平方米。
地产公司各显其能之时，我们回过头来将上述万科的指标同样做一个对比，以金地集团和保利地产为例，其净利润与经营流动中产生的现金流量净额仍呈“正、负”分配。
从长期来看，房地产企业目前的经营模式仅仅是阶段性的，房地产企业目前的盈利并不能真正体现房地产的投资价值。无论是买房产，还是买房地产股票，也都是如此。“所谓成长靠投资，是指房地产企业不断扩大房地产项目，这同时也就需要不断地输血，不断地增发。这些项目做多做大本身，就是在为未来土地或房价出现拐点时积聚更大的风险。”丁远警示说，“特别是当房价下跌时，市场同样会放大下跌对企业利润的影响。2008年企业就曾一度经历了这样的困境。”
作为某房地产公司独立董事，丁远表示，房地产企业要实现利润的极端手段，是不再参与下一阶段更高价格的土地竞拍。那么，此后企业账面的利润就会逐步转化成现金。在房地产泡沫越吹越大的时候，这样“无为”反而是在无形中“解套”了。而对于持续经营的房地产企业，在未来的市场操作中，他们一定要转变习惯性思维，才能降低行业系统性风险对企业的冲击。丁远对企业有三个建议：一是加快项目周转速度。目前已经储备的土地项目，要尽快开发和出售。不要刻意去预测土地价格，进而捂盘、调节开发周期，今后这样的“预测”会变得很危险；二是整体成本控制的把握。在参与土地竞标时，开发商要有成本概念，要考虑开放的安全边际；三是做差异化市场。目前，带有技术含量和特殊概念的地产正在崛起。低碳、医疗和养老等概念的地产项目可以避免市场上的同质化价格战。企业也可以充分发挥自身的实力，获取差异化溢价，增强业主的忠诚度。
丁远也提醒个人投资者，“大家要理性面对市场。房价在过去15年的上涨，不代表未来一定还会上涨。未来市场对房子的需求，还是要回归到房子是消费品这个属性上。而房子作为消费品的合理定价，则反映在其租金定价上。全世界的成熟市场上，房地产的周期大致为10年，目前的情况未来是不可复制的，只是大家还没有意识到风险已经来了。”
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