[摘要] 继2011年全国商业地产实现约1万亿元投资之后，2012年资金仍在源源不断地注入以北京为代表的一线城市的商业地产领域，投资增速也升势难遏，与住宅投资持续下滑形成反差。而在投机者的推波助澜下，商业地产市场已经出现过热苗头。
从大都会广场到龙湖北城天街，再到协信星光68、万达广场，重庆的商圈从来不缺人气十足的购物中心。作为除写字楼、酒店、社区商业之外的商业地产的一种物业形态，购物中心最能体现开发企业的综合实力。不仅要求开发商有雄厚的资金后盾，还需要从选址、产品设计、招商、运营等多方面深入研究。
复合型购物中心渐成主流
重庆组团式的城市规划、开发模式注定了多中心布局，多个商圈可以同时快速发展。在商圈里包含的商业地产物业形态很多，包括写字楼、酒店、购物中心等。其中，购物中心是最为传统的商业地产。这种购物中心又不同于80年代、90年代仅仅依靠百货销售，而是集百货、娱乐、休闲等为一体的综合型商业模式。
解放碑商圈早期建成的大都会广场，在重庆运营得相当成功，只要一提到重庆端的购物中心，就一定会想到大都会广场。大都会广场主要依托于太平洋百货，从而逐渐引入国际、国内的高端品牌，包括服饰、手表、首饰等。另外，也有娱乐、美食、电影院等。消费者完全可以根据自己的喜好在里面玩上一整天而不会觉得无聊。
与其类似的综合性购物中心，还有观音桥商圈的龙湖北城天街。北城天街将观音桥商圈的整体消费水平、消费理念转变，成为耳熟能详的地标性建筑。龙湖地产也将这种商业模式成功的在杨家坪、大坪得以复制，龙湖西城天街、龙湖时代天街诞生。而这种龙湖特有的“天街”系列也在重点城市铺开。
如今，重庆本土房企协信地产也在近年转战商业地产，协信星光68、协信星光时代广场等“星光”系列产品也再让观音桥商圈、南坪商圈再增亮点。从客流量、、评价等方面综合考量，复合型购物中心已经渐成商圈经济的主流模式。
“地段 地段 还是地段”地段是成功的一半
李嘉诚那句名言想必大家都并不陌生，“房地产投资价值，看地段，第二看地段，第三还是得看地段。”简单的一句话，道出了地段是一个项目是否成功的核心所在。所以，一个商业地产项目，特别是购物中心就必须得在选址上下足功夫。
三益中国商业地产投资顾问机构副总裁马利东说过，“尤其对于商业地产而言，项目所处地段越好，商业价值就会越高，商铺的潜力也会越大。价值有洼地，对于投资任何时候都适用。”
从一些案例中可以证实这一点，比如龙湖北城天街、西城天街、星光68、星光时代广场、万达广场等购物中心在地段的选择上都位于成熟的商圈范围之内。几大商圈的大环境决定了它的商业价值。任何一个商圈，都会有完善的交通网络、充足的客流量、周边商业相关配套等，商圈的规划一般可以辐射到周边居住区。这也是重庆主城特有的组团式开发所带来的有利之处。另外，几大商圈还可以相互联动，由于定位的差异化，而形成互补。
品牌定位 选择商家很关键
一个购物中心项目有了好的地段是最基本的，而整体定位是其生存之本。“商业地产本身也是一个跨界的行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。”三益中国院长高栋这样说过。
在这里不得不谈谈万达广场的开发模式，也是业内公认的不可复制的项目，其他开发商学不到精髓。万科广场首创了“订单商业地产”模式，通过与品牌商家的“捆绑式”战略合作，提高万达商业项目的号召力，从而提升价值，减少投资风险。万达广场的商业开发模式逐渐标准化，成功的在重庆、广州、成都等城市快速复制。它所拥有的合作商家资源是逐步累积而成，所以其他开发商想要模仿也很难超越。
万达广场的定位很清晰，一个覆盖各个社会阶层、消费水平的综合购物、娱乐、休闲的商业地产项目。其中，有传统的百货大楼，有国际、国内品牌专卖店，有私人小店，有影院，也有各种档次的美食店。在重庆生活的朋友可以发现，重庆万达广场给南坪商圈带来的变化是明显的，以前凌乱、分散的购物模式，通过万达广场的建成而形成一体。客流量较之前明显增多，同时也吸引了其他区域的消费者。
自持物业 保证整体的运营档次
在住宅市场不景气的情况之下，不少开发商想转型商业地产，以追求高额利润，往往抱着开发住宅的思想去购买商业地产地块，在开发理念上也沿用固有的住宅开发模式。然而，这样的开发模式对于商业地产来说，尤其是购物中心来说，无疑是属于“自杀式”思想。
一个购物中心被零散的分别出售，不能保证商家风格、档次的统一性，最后形成的购物中心只会是凌乱不堪，难以管理，而且，整体形象可能会由此受损。对于，开发商来说，是资产、利益的损失，对商家来说，投资这样的物业风险较高，租金、增值方面也会受到一定影响。
三益中国院长高栋曾分析道，“一些开发商在开发商业地产项目是看到了短期获得的利益，短期价值能够马上看的见，使得他们急攻心切，而没有考虑到‘资产增值’的经营理念。”
相比之下，开发商自持物业比出售物业后期的要大得多，前者的价值是随时间的推进的逐渐增值的。当然，自持物业对开发商的资金要求较高，所以，开发商需要打通金融渠道。
除了大型房企有足够资金实力成功开发购物中心以外，对于中、小开发商而言，规模性的购物中心的开发难度会很大，资金实力匮乏、招商困难、运营模式粗劣等种种问题都会存在。以至于不得不依靠售卖部分物业的方式，回笼资金，保证现金流的正常运行。业内人士称，对于这种情况，开发商得控制自持物业的比例，以自持物业的水平档次形成主导，以弱化部分售出物业的不足。从而，保证整个购物中心的风格、定位。（来源：四川在线）
>>>推荐阅读
小心"倾家荡产"南昌这10大楼盘打死都不能买
异地买房十大城市不要碰 哪的房价伤着你[图]
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
