[摘要] 近日,上海易居房地产研究院发布的一份名为“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告显示,35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间,比例接近七成。其中,乌鲁木齐房价收入比为8.0,排名全国第20位,位列西部第三。
近日,上海易居房地产研究院发布的一份名为“35个大中城市房价收入比排行榜”报告显示,35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间,比例接近七成。其中,乌鲁木齐房价收入比为8.0,排名第20位,位列西部第三。
前11名均为东部城市
一直以来,房价收入比是城市房价泡沫的一个参考值。上海易居房地产研究院的报告显示,2011年总体房价收入比为7.4,比2010年总体房价收入比7.8减少了0.4。此外,报告指出,35个大中城市房价收入比排名前11名均为东部一、二线城市,后5名均为西部二线城市。
名深圳的房价收入比高达15.6;厦门、杭州、上海分列二到四名,都超过了12;房价的北京为11.6,只能排第五。从这份报告中可看到,35个城市有20个高于7,济南、南昌、重庆等13个城市在6-7之间。综合来看,超过一半的城市房价收入比偏高。
报告显示,乌鲁木齐市的房价收入比为8.0,位于35个大中城市的第20位,西部城市第三,仅次于南宁和成都,房价收入比创10年以来。2008年之前,乌鲁木齐市房价收入比一直保持合理区间内,从2008年开始房价收入比增长明显,从2008年的6.3涨到了2011年的8.0。
房价收入比是怎么算出来的?易居房地产研究院在报告中指出,这是房屋总价与居民家庭年收入的比值。但对于“房屋总价”和“居民家庭年收入”具体的含义,易居方面并没有明示。事实上在业界作此类统计时,也可用可支配收入而不是总收入,用住房均价而非房屋总价。而按照此类房价收入比计算方法,根据易居报告数据,2011年,乌鲁木齐市住宅均价为4930元/平方米,人均住房建筑面积为26.34平方米,而乌市统计局发布的2011年全市城镇居民人均可支配收入16144元,房价收入比是:4930×26.34/16144=8.05。
报告指出,上述数据包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内,因此商品住宅销售均价只会被明显低估。
西部城市房价收入比或回落
与2010年相比,35个大中城市中有21个城市商品住宅房价收入比回落,尤以东部城市居多。值得注意的是,只有8个城市海口、杭州、北京、宁波、南京、上海、太原、兰州是因为房价下跌导致房价收入比下降,其他城市则是由于人均收入增长速度超过房价上涨速度而导致房价收入比下降。
2011年,11个西部二线城市中,除南宁、成都、乌鲁木齐外,其余8个城市房价收入比均在平均水平之下。从商品住宅销售均价来看,除成都、西安、南宁外,其余8个城市全部在平均水平之下。
分析人士表示,从历史走势来看,西部二线城市房价收入比分化为两种,呼和浩特、南宁、昆明等城市,由于近10年来人均收入增长速度较快,在大多数年份超过了房价增长速度,导致房价收入比走势呈横盘甚至下降趋势,其他西部二线城市,房价收入比总体呈上升趋势。
因此,2012年,若调控持续不放松,部分在2011年房价收入比仍然上涨过快的西部二线城市很可能出现房价下跌,其余西部二线城市房价可能会保持小幅增长,但会远远低于人均收入的增长速度,因此,2012年西部二线城市的房价收入比将全面进入回落状态。
易居方面分析预测,2012年中国经济仍在向下调整,GDP增幅仍在探底,企业和居民收入将受到负面影响,居民人均可支配收入增幅可能会出现一定程度的回落。35个大中城市中,大部分城市房价收入比将比2011年有所回落,预计东部一线城市回落的幅度大于中西部二线城市。
房价收入比不必去较真
目前比较流行的说法认为,房价收入比在3到6倍为合理区间。这一比例是上世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。
乌鲁木齐市一家股份制银行个人金融业务部负责人认为,判断房价是否合理,除了房价收入比外,还有首付对收入比的指标,以及每月支付负担对收入比,即每月实际支付购房金额对可支配收入。国内的房价收入比高于国际水准,确实存在一定泡沫,但泡沫不像数据所体现的那么大。对于国内房地产市场来说,最可怕的是一小部分高收入阶层有能力在房地产大举投资,推高房价收入比,导致房地产市场失控。普通购房者遭受高房价之害。
对于易居的这份报告,国内财经评论人吴其伦认为,这份报告不必去较真数字,但可以作为一个参照。这说明了中国大中城市的房价偏高。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟对记者表示,中国正处于城市化进程当中,房地产行业也处于高速发展中,而部分城镇居民存在各种隐性收入,因此房价收入比还不能作为评价楼市泡沫的衡量标准。他认为,楼市有没有泡沫,泡沫有多少,现阶段都很难判断。但值得肯定的是,此次房地产调控是及时的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
