房价下调20%背后：地产新“黄金五年”

静候新房降价潮

市场松动源自调控政策的压制。自今年9月29日管理层启动地产“二次调控”之后，针对需求、供给、资金等方面的政策层出不穷并且没有停止的迹象。

“目前对地产影响是加息、限购、限贷、企业资金管理。加息的初期影响少，累加才会导致房价下降。二三线城市依然活跃，限购城市可能继续增加，向中西部转移。”对于未来政策的发展，世联地产首席分析师王海斌这样预计。

记者大致梳理，截至目前，已经有15座城市发布了住宅限购令；有三个省市发布规定要求开发商必须把预售房款存入专户并专款专用；接下来，还可能有10多座城市会发布住宅限购令。

而对开发商来说，在资金链上的一系列收紧措施更令其倍感压力。近日，央行在9天里连续两次上调存款准备金率，上调后，一般金融机构的存款准备金率达到18%，此前被实施差别存款准备金率的6家银行则提高至18.5%，均超过了历史点。

但这也只是货币环境回归稳健道路上的开始。11月20日，在“中国宏观经济论坛”上，曾担任国家外汇局局长及中国人民银行副行长之职的人大财经委副主任委员吴晓灵给出了控制货币供应的计算公式。吴晓灵认为，最简单明了的方法应该是：M2等于GDP的增量加CPI控制增量，放大1～2个百分点。

“未来两年假设平均每年经济增长目标9%，CPI每年4%，再上抛两个百分点，就意味着未来两年M2广义货币增量将控制在15%以内。当前的增速为19.3%，还有高达4.3个百分点的下降空间，对开发商来说，未来货币环境已然不同。”招商银行(600036,股吧)宏观与策略分析师徐彪据此粗略估算后得出这样的结论。

“虽然说目前大的开发商并不缺钱，但是如果央行进一步收紧流动性，将对开发商的资金链产生不利影响，部分开发商会采取降低预期的开盘价等方式促进资金的回笼。”大通证券房地产研究员黄鹤表示。

在融资方面，地产商也面临极其严厉的政策环境。针对地产企业的贷款，从年初起已经被银监会进行过数次风险提示，据了解，地产商贷款目前已经成为银行的回避区；而股市融资也从年初就开始严卡；之前本剩下一条通过信托融资的渠道也于近期开始封闭。

开发商开始面临供应增加、需求放缓以及日益加重的财务压力。据Wind资讯统计，至10月30日，已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中 ,去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家。首开股份(600376,股吧)、运盛实业(600767,股吧)、泛海建设(000046,股吧)等几家房企的经营性现金流出现大幅下降。

从贷款期限结构看，其中的60家大型房企一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款所占比例高达63.6%。换言之，60家大型房企中未来2年有不小的还款压力。