房价下调20%背后：地产新“黄金五年”

住宅市场松动

事实上，观察相关统计数据会发现，近来国内房地产市场已经出现了松动的迹象。

首先看成交量，自9、10月份对地产的“二次调控”进行以来，十余个重点城市整体成交量出现了连续下滑，虽然成交量下降势头在11月第三周出现了反弹，但在市场分析者眼中，成交量“二次探底”的趋势并未改变。

“考虑后期紧缩货币政策还会出台，房地产市场负面影响不断，结合传统销售淡季的到来，商品房成交在2011年3月前相对不容乐观。”浙商证券房地产分析师戴方这样分析。

与成交量下降相对应的是不少城市库存的上升，以北京为例，数据显示，从11月8日到11月21日，两周内市场期房销售量为22万和15万平方米，环比大幅减少，但待售期房为820万平方米，两周内增多20万平方米，截至11月第三周存货周期已经为55周。

开发商手中的库存亦是不少。根据Wind数据信息，以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，房地产开发公司的存货显著增加，如果按照100万元一套房产估算，发布了三季报的49家A股房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家，根据所有房企今年中报的囤货数据 7736亿元计算，预计今年三季度所有房地产上市企业的囤房量不会低于年中。

根据资料，万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元，保利地产(600048,股吧)实现签约金额413.96亿元，按照简单的年化计算，万科与保利地产的销售金额为952亿元和551 亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算，要卖完这些囤货，万科需要1.3年，保利需要1.85年。

但观察各城市房屋销售价格，除了个别城市出现了大幅下降外，其余均保持稳定，似乎离普遍下降还有距离。

对此世联地产(002285,股吧)研究中心分析认为主要有以下几个原因：，开发商“不缺钱”，经历了7～9月市场的回暖，特别是9月，开发商趁着旺季大量推售产品，促使了9月量价齐升，一些开发商已经基本完成了今年的销售目标，所以短时间内不大会出现资金链断裂的情况，降价的预期看低；第二，买卖双方预期看涨，很多卖家都觉得房子卖一套少一套，所以情愿再等等也不愿意减价出货；买家则认为国家多次政策打击，房价还是维持高位，未来下降空间应该不大；第三，“限购令”在各个城市的执行程度各不相同，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是市内6区；而厦门、福州以及海口等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这使很多人担心，限购令一旦解除，被压抑的需求就会像洪水一样暴发出来；第四，人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是主要投资的项目，降价几率很低。特别是美国刚刚宣布的QE2（美联储第二轮量化宽松政策），将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将会首当其冲，未来房地产预期的压力将会更大。

“2007年9·27 新政后，多数城市量价都有二次触底，通常成交量二次触底时，价格才会真正触底。”世联地产首席分析师王海斌也仍延续其一直以来的观点，“现在看起来一类城市房地产成交量二次触底基本完成，二三线城市正在进行，加上多项调控政策叠加，价格下降是大概率事件。”王海斌据此这样判断。