[摘要] 由于前期刚性需求过度透支，购房需求量的匮乏或将使得楼市成交量继续走低，8月全月的成交总量将继7月之后继续回落。而在购房需求量不足的情况下，“以价换量”依旧是开发商的主要销售策略，也只有这样“金九”楼市盛况才会出现。
18日国家统计局报告，7月份70个大中城市中，新建商品住宅\(不含保障性住房\)环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。7月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，比6月份增加了25个；从价格涨幅看，7月份新建商品住宅环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。南昌新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅在70个大中城市位列第三。
在房价在上涨的同时，8月主要城市成交量增长却在减少，数据显示，截止到8月15日，北京楼市成交量环比下滑两成，而在南昌，新建住宅成交量连续两周出现大幅下滑，新建住宅从周成交超过1000套水平跌回周成交量500余套左右，呈现一个惊人的下滑。8月份，南昌楼市成交转凉，但房价却依旧在上涨，星空研究院对市场上几个热销楼盘成交价格变动监控得知，南昌热销楼盘成交均价都在上涨。南昌楼市进入量跌价涨的阶段。
就房价来看，房地产市场都释放出看涨信号。虽然价格在温和上涨，且在市场发展的可控范围之内，下半年调控政策的大幅调整可能性不大，强调和巩固现有政策成主基调。
南昌上周新房共成交897套
据南昌房地产信息网数据显示，上周（8月13日~8月19日），南昌市区新房总成交套数为897套，其中新建普通住宅共成交581套，日均成交83套，新建商品房住宅环比下跌7.7%；成交面积6.5万㎡，环比下跌9.7%。此外，上周非住宅产品周成交316套，环比上涨65.4%，非住宅总成交面积为3.3万平方米。进入8月份，南昌楼市新建住宅成交下滑惊人，市场立即转冷，恢复传统的8月淡季市场的特色，而对于非住宅产品成交来说，8月非住宅产品成交与7月份基本持平。
8月上旬成交量下滑，主要由于上半年首次置业的刚需集中释放充分，在限购从紧的背景下新的购房需求再生缓慢；此外，近来国务院8个督查组督查调研完毕，对个别城市房价控制工作并不满意，并表示要继续控制房价，也令恐慌性购房情绪逐渐平复，另一方面，目前市场上的购房主体主要是刚性需求，刚性需求对市场房价上涨非常敏感，上涨的价格幅度超过预期，再次选择持币观望。此外，另一部分购房者不选择在8月份入市，也是期待9月份更多的房源入市，有更多选择，选择在9月份出手。
9月自住市场依然是主流
由于限购的存在，虽然改善型需求也出现在楼市，但自住型需求依然是主流，从前几周南昌房地产信息网预售信息来看，拿到预售证的房源主要还是以普通住宅、中小户型为主。从预售信息来看，据不完全统计，上涨周南昌市区有5个住宅新品上市，累计新增房源462套，其中绿地未来城新增预售房源144套，主力户型分别为123~125㎡的小三房为主。青云谱区万科润园亦有少量的房源上市，共计22套，此外湾里区的永惠漫谷南区亦有127套新增住宅上市，主力户型为86~93㎡的两房，湾里区的伴山蝶墅有新品上市，新增预售房源123套，主力户型分别为69㎡的一房、93~94㎡的两房为主。此外，青山湖区的东城一品亦有少量的房源上市，共计46套。目前市场上成交量依然集中在刚需项目（中低价、中低总价）上，从拿预售证的情况来看，9月份的成交量主流依然是以刚性需求为主，自住市场依然是主流。这样即使房价上涨，幅度也不会很大。
由于前期刚性需求过度透支，购房需求量的匮乏或将使得楼市成交量继续走低，8月全月的成交总量将继7月之后继续回落。而在购房需求量不足的情况下，“以价换量”依旧是开发商的主要销售策略，也只有这样“金九”楼市盛况才会出现。
强调限购政策房产税范围适当扩大
随着7月份楼市成交量和房价的大范围上涨，楼市反弹已成共识，但目前的反弹力度还在可控范围内，房地产政策年内不会有大的变动，未来调控再次加码的可能性不大。将继续坚决执行中央有关房地产调控政策，楼市调控政策还将以对原有政策的强调、执行和监督为主。
但未来为了将调控的行政手段向经济手段转变，房产税作为一项重要的楼市调控手段将在下半年适当扩大试点范围。有专家认为，国家抑制房地产价格的政策有很多，包括预售制度、二手房交易税等多种政策，但房产税是最有可能推出的，因为之前已经在上海、重庆有试点了，并且对楼市调控取得了较大的效果，所以今年会适时扩大房产税试点范围。据国家税务总局财产行为税司综合处内部人士透露，湖南、湖北两个试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高，具体征收细节正在进行中。财政部财科所所长贾康预测，明年将是房产税第二批试点扩围的集中时间点。
文/记者廖林立
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