[摘要] 9月25日，绿地中央广场推出精装写字楼峰创国际，据相关统计数据显示，当日销售203套，劲销93%，总销售金额突破5亿，创下国内写字楼销售速度之最。我们在为此感到惊讶的同时，也发现红谷滩正迅速转换着CBD这一城市角色——住宅潮涌过后的写字楼热浪，顺理成章。
9月25日，绿地中央广场推出精装写字楼峰创国际，据相关统计数据显示，当日销售203套，劲销93%，总销售金额突破5亿，创下国内写字楼销售速度之最。我们在为此感到惊讶的同时，也发现红谷滩正迅速转换着CBD这一城市角色——住宅潮涌过后的写字楼热浪，顺理成章。
同样在上周，红谷滩一宗12.23亩大小的地块，经过长达一激烈角逐竞标，最终花落博能集团，以1190万元/亩成交，溢价率达到80%，楼面地价达到4462元/㎡，此次也是博能集团继佰瑞琪写字楼后再次进军红谷滩。中原地产分析认为，此次地块的高价成交表明了开发企业对红谷滩商业性质的地块充满信心。业内人士认为，CBD定位、市政配套等优越条件使红谷滩成为南昌写字楼最为集中的区域，也成为客户购买区域。
红谷滩写字楼跨越性增幅
据同致地产的统计数据显示，去年南昌市区有绿地中央广场·元创国际、洪客隆·国际金融中心、金域名都·首座、南宾国际中心等四个项目推出写字楼产品，共13.59万㎡。相比之下，今年写字楼推售量有较大增幅，尤其是红谷滩板块。
联发广场营销总监黄加林认为：“早期红谷滩的住宅产品较多，随着CBD功能定位的转变，红谷滩未来的写字楼供应量会出现较大的增幅。”
据了解，今年红谷滩板块已经有时间广场、佰瑞琪、绿地中央广场·峰创国际、联发广场、洪客隆·国际金融中心等多个写字楼项目陆续入市，其中绿地中央广场·峰创国际入市体量超过5万㎡，联发广场近期推售体量也将超过4万㎡。据不完全统计，今年红谷滩板块已推或近期推出的写字楼将超过16万㎡。
“预计今年整个南昌市的写字楼推售量实现跨越式发展，有可能是2010年的2倍。”洪客隆地产营销策划部经理徐凯大胆估计。
高端写字楼集中入市
集中入市的这一批高端写字楼，吸引了较多自拥客。
“开盘首日就销售达93%，我们对这样的销售业绩也感到非常喜出望外。”绿地集团南昌房地产事业部市场营销部项目策划总监邓克敏称：“峰创国际相对于去年的元创国际，无论从外部环境还是本身的硬件设施，都有很大的提高。”据了解，峰创国际的客户主要为自拥客，品牌企业为主。
黄加林认为，红谷滩中心区集中了绝大多数高端写字楼，商务感、地标感都比较强，如联发广场、绿地中央广场、国际金融中心等都是超过200米的超高建筑。“联发广场配了16部电梯，1000个车位，这是老式写字楼完全不可比拟的。”黄加林说。
不仅在电梯、空调、智能化设备等硬件配置上提升了一个台阶，这一批写字楼在物管上也下了大功夫。徐凯说：“物业管理是体现一个写字楼物业及租金规模增长的重要组成部分。”据了解，绿地中央广场、洪客隆国际金融中心聘请了世邦魏理仕，而联发广场请来了写字楼管理专家太平戴维斯。
写字楼投资客比例增加
住宅限购，为商业地产市场推波助澜。“由于限购的原因，今年投资客的比例增加了。”黄加林表示，写字楼门槛高，一些开发企业将面积划分比较小，降低投资门槛，促进销售。个人投资客进入市场，使开发企业的推售方式也多样起来。
徐凯表示：“为了保证后期品质及便于物业管理，在销售上，往往基本以整层销售或者是几套一起捆绑销售的方式推出，当然有些写字楼可能会根据客户层面的需要以单套小面积出售。”但就目前来看，分散单套小面积出售的数量市场上还是比较少。
相较于企业自用，个人投资群体则基本以投资小面积写字楼为主。“个人投资注重投入规模及本身按揭的承受压力，更关注总价、周边环境及能实现的租金、未来发展的前景。”徐凯认为，写字楼不受限购、贷款政策影响，但要求首付5成以上，贷款期限最长不超过10年，且总价高，因而银根收紧的形势下，贷款方面也面临了一些问题。
邓克敏认为，目前部分银行受额度限制已经对写字楼产品实行限贷，对整个写字楼市场是有一定的影响，主要的影响客户购买心理。
■记者张甜甜/文
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