[摘要] 当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。
当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的正吸引越来越多的资本进入工业地产。
戴德梁行的研究报告显示，2010年1季度，上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始出现增长的迹象，空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势，为7.87%，比上季度下降了1.58%。
同时，北京和深圳两地各种工业物业，包括工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降，租金水平延续升势，各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。
另一方面，进入2010年以来，住宅市场宏观调控力度不断加大，住宅开发商的利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会，摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的等优点吸引了越来越多投资者的眼光，为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产，工业地产能否成为继住宅和商业地产之后，中国房地产市场的下一座金矿？
廉价土地和商业配套的诱惑
工业地产一般为8-12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率远不如开发写字楼、住宅。然而，随着房地产暴利时代渐行渐远，众多开发商的饕餮大餐正在撤席，如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟，在住宅市场调控风声鹤唳之际，稳定的租金显得尤为宝贵。
何况，除了稳定这个优点之外，工业地产还有“黄金”—那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机以来，工业地价增幅回落，远低于同期商业和住宅地价增幅（图2）。城市地价动态监测系统提供的数据显示，2005-2009年5年间，工业厂房租价比呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示，2010年1季度，105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工业地价，连商业和住宅地价的零头都不到（图3）。而对众多开发商而言，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是高利润的保障。
除了低廉的地价之外，工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房地产顾问（深圳）公司助理董事顾炜指出：“工业用地不仅地价便宜，而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。”
一般来说，工业项目的地块面积都较大，7%的面积相当可观，不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力的金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中，工业产品的比例反而是的。类似的情况不胜其数：2009年11月29日，远洋地产投得金石IT产业园用地，每平方米楼面价格低至200元，且在近百万平方米的规划用地中，将有25%的住宅产品作为产业配套；合生创展在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。
因此，尽管工业地产项目的投资通常无法和住宅地产相比，但如果其中有部分配套项目的开发，则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下，参与工业项目开发，不失为一个降低土地获取门槛的好办法。
稳定的、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示，更为重要的是，资本投入工业市场，购买大幅工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金和土地增值可以带来最终物业至少50%的空间，考虑到人民币的因素，这个数字会更可观。而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。
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