[摘要] 房价泡沫指数的估计，不可避免地要受到数据准确性的干扰。由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。南昌房价泡沫倒底有多少？目前哪些板块泡沫最多？记者试图通过多方数据分析及走方业内人士，为购房者解读南昌房价真相以及楼市现状。
房价泡沫指数具体是怎么计算得来的？中国社科院财贸所博士邹琳华介绍说，泡沫指数=1-基准价格/实际价格=（实际价格-基准价格）/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。泡沫指数的取值在0-1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格，而基准价格是通过对一系列参数进行演算而来的。
这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共（汽）电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业（助理）医师人数等11项指标。
房价泡沫指数的估计，不可避免地要受到数据准确性的干扰。由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。南昌房价泡沫倒底有多少？目前哪些板块泡沫？记者试图通过多方数据分析及走方业内人士，为购房者解读南昌房价真相以及楼市现状。
楼市一片火热背后浮现房价泡沫
尽管遭遇史上最严调控，2010年南昌楼市却一路高歌猛进。无论是市场供应还是成交房价，数字都非常可喜，2010年的楼市注定是不平凡的一年。
价格方面，从今年2月分开始就一路持续走高，12月开盘楼盘折前均价7170元/㎡，折后均价6878元/㎡，更是达到历史峰，同比上涨1787元/㎡，上涨了35.1%。总体来看，南昌房价迎来万元时代，万元楼盘成交放大拉高了成交价格，比如万科润园、滨江一号等豪宅的热销。
从成交量来看，09年1~11月份，南昌城区住宅成交量为370万平方米，突破南昌楼市年成交记录。而2010年截止11月底，南昌城区（含南昌县）住宅成交量已达到441.37万平方米，创下历史新高，其中新房成交量为231.89万平方米，二手房为209.48万平方米。
土地供应方面，截止到11月底，南昌市共推出118宗土地，供应面积达到10283.235亩，突破万亩大关。所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍。
据房天下调查显示，部分网友认为房价泡沫这个概念很虚无模糊，他们对社科院报出的数据表示置疑。南昌房价虽然持续走高，但究竟有多少泡沫在内恐怕不是那么容易计算出来的。毕竟，房价大体上还是由市场决定，房价泡沫指数的计算依赖的数据过多，很难准确反应市场的真实情况。另有三分之一的网友则认为从南昌楼市具体情况来看，这个数据还是比较准确的。
绿地集团南昌事业部策划精英窦虎则表示，目前南昌楼市不管从房价收入比、空置率和租售比来看，都呈现一定泡沫征兆。至于泡沫程度，则因区域而异，昌南板块3500元/平米的均价因其性价比高正成为刚性需求集中区域，价格涨幅较为平稳，泡沫也比较小。市中心板块今年经历了较大的涨幅，目前有轻微回落态势。整体上来说南昌楼市价格不算太高。
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市中心板块。受土地限制，市中心板块项目较少，一度出现“有价无市”的态势。今年整个板块中只有恒立佘山98号、智通悦蓝山等为数不多的几个新项目入市。上月刚刚诞生的南昌楼面价“地王”，仅有11.72亩，恰恰佐证了，市中心的“”。
用同致地产副总经理吴志凌的话来说，市中心板块无疑是南昌楼市价格表现。根据同致地产给出的数据，截止11月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于南昌市商品房均价，目前均价为10147元/平。智通悦蓝山、金域名都、经纬府邸等多个项目均为万元大盘，可以说，市中心板块已经进入“万元时代”。
红谷滩新区。随着配套的逐渐成熟，红谷滩新区楼市价格涨得最为凶猛。年初至今，新建商品房价格上涨约1600余元，现均价在7336元/㎡左右。以红谷滩中心区楼盘世纪中央城为例，09年12月房价不到6000元/平，现在却高达8800元/平，一年之内上涨近三千元每平，涨幅高达47%。
“房价一直都在上涨，这也是新区的一个特点。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块增值潜力。它是南昌城区核心的组成部分之一，红谷滩板块的房价一定会在某一个阶段超过城中板块。”江西师大陶满德教授表示。
京东板块。总体来说京东板块今年房价表现较为平稳。现在均价6000元/㎡左右（包括洋房和高层），受到大鳄入驻以及配套逐渐落成的影响，从年初至今，涨幅达到25—30%。随着高新热的不断推进，京东房价上涨空间正如其土地开发空间一样大。
朝阳洲板块。目前，朝阳洲提供房源并不多，仅皇冠国际、滨江一号、众鑫城上城等几个在售项目。房源虽不多，房价却一点不含糊。皇冠国际从09均价4800元/㎡到现在的均价1万元/㎡；众鑫城上城最初开盘价3980元/㎡，到现在的均价7400元/㎡；而滨江一号更是以毛坯房均价14000元/平米，开盘即售90%的数字令购房者记忆犹新。
青云谱：该板块今年房价表现平平，除万科润园外，住宅均价在5300元/㎡左右。但因万科润园一骑绝尘房价过万拉高了房价，所以板块均价不低。不过，据业内人士估计，该板块今年涨幅不超过20%。面对今年风起云涌的土地市场，青云谱板块表现很“淡定”。仅有一块面积为93.46亩的居住、商业、办公综合用地挂牌。
青山湖区。作为南昌老城区的一部分，在城市配套方面相对成熟，同时与市中心的链接也相对紧密。在青山湖东北岸，已经形成一个以湖景为卖点的高档住宅区。以万科青山湖为例，其联排别墅的均价在2.5万元/㎡左右，目前在售的非毛坯高层，均价已达到1.8万元/㎡。香溢花城的高层，均价也在9000元/㎡。而离市中心最近的金域名都，8月份推出的公寓均价1万/㎡，未开盘即售罄。
南昌县。据房地产信息网数据显示，全县目前的住宅成交均价为3624.6元/㎡（含象湖板块），相比于年初的3240.33元/㎡，上涨幅度为11.9%。其中，象湖新城的价格则从年初的3177元/㎡一路上涨，到11月的4210元/㎡，涨幅达32.51%。
湾里。风景宜人，被看作是南昌的“后花园”。不少房企也正是“相中”湾里的好风光，借为造势。但纵观全年，湾里板块显得有些沉寂，只有永惠·漫谷、罗马假日等极少数项目启动。截止11月，湾里楼盘均价为3147元/平，从各大板块来看，上涨幅度。
针对各大板块的房价现状，究竟哪些板块泡沫？房天下调查表明，网友公认房价泡沫为红谷滩板块。在行政区域划分上，红角洲也属于红谷滩，如此算来，近七成的网友表示红谷滩房价太过离谱，已经远远超出普通购房者的能力范围之内。
南昌某置业投资有限公司总经理为记者提供了一份其在红谷滩开发的一项目成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行算得上是前三大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。
另外，投资客也助涨了红谷滩日益离谱的房价。江西银监局一员工就认为，抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制。南昌这个不太发达的二线城市，居民投资比较保守，大多将房地产作为社会投机工具使用，无意中也就成了推高房价的幕后黑手。
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