[摘要] 二三线城市经济在不断的发展，国家也面临着一个规模较大的产业转移调整时期，二三线城市将成为房地产市场的新战场。众多房产巨头早期纷纷完成了在二三线城市的布局，二三线城市有可能成为下一轮爆炸点所在。
编者按：上个月，国家关于加息政策一出，对于作为资金密集型行业的房企经营产生明显的负面影响。采取加息手段是政府对房地产调控的一种延续，货币当局希望有效管理通胀预期，另外，加息有助于平抑价格水平，对于房地产投机行为具有较好的打击效果。
紧随限购令、加息政策之后，房地产行业再添调控砝码，《商品房预售资金监督管理暂行办法》终于正式出台。预售金一直是维系开发商资金链条的重要一环，有数据显示，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重高达四成。这种低成本的资金来源方式，不仅成为开发商不断拿地囤地的重要资本，推动着房价不断高涨，也增强了开发商对抗调控的底气。
加息等信贷收紧政策将直接遏制人们对投资性购房的需求，而资金监管政策则是直接分流开发企业的资金，弱化其博弈能力。为了保证资金链的稳固，开发商会不会放弃捂盘惜售，加快推盘回笼资金的步伐，而在市场表现上则是以降价达到促销的目的，从而打开房价下行的阀门。又有的消息称，有关部委正制定相关办法可对房价直接干预，这一系列调控的政策是否会对第四季度的楼市造成比较强烈的杀伤力？对不同类型房企的影响程度是否两极分化？对于负压极大的中小型房企的出路又在哪里？对此，南昌搜房网采访了保集半岛营销总监于萍莉。
记者：近期，二次调控、诸多金融政策如取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台施压房企，这会不会影响房企的资金链从而导致很大的销售压力呢？如果回归到市场表现上，南昌楼市的供应量和成交量以及在价格层面上有没有因此而波动？
于萍莉：新一轮的调控及取消房贷优惠利率、加息等措施，对于房企资金链短期内会有一定的影响，但在短期内影响不大，较有实力开发商资金链目前仍处安全界线中。从10月份的情况看，南昌市多个楼盘调整开盘计划，提前开盘，朝阳洲、红谷滩两个板块推盘量，房源热销，对整体销售率的提升带动作用明显；另一方面因均价在8000元/㎡以上高端项目销售较好，提升了整体均价水平。今年大部分房产开发企业10月-11月份已超前完成年度销售目标，销售压力并不大，预计11月后供应及成交量可能呈现下降趋势，但年后供应量可能出现集中推售现象，此阶段房价出现波动可能性较大，但在目前通胀的大背景下，房价下调的可能性较小。
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于萍莉：通过9、10月份的井喷式销售，楼市供应量、销售量再创历史新高，从数据层面分析，房产开发企业手中的资金较为充裕，二次调控带来的资金链问题对于房产开发企业来说虽然具有一定的影响，但政策带来的压力可能相对于资金不太充裕的中小企业比较大。与之前的调控相比，房产开发企业明显感觉到此次调控的力度与决心，因此，目前开发企业新地块的选择和开发会越来越谨慎，定价也更趋理性,但不排除部分中小企业因资金链短缺或加快资金回笼速度而采取降价促销手段以备过冬也是有可能的。
新出台的调控政策对地产企业有一定的影响，提高了房产投资的门槛，抑制了一部分投资客及部分有改善需求但资金承受力不强的消费者。市场观望情绪使部分刚性需求者被迫延缓购房计划。
记者：大部分上市房企的主要业绩来自于二三线城市。在调控的作用下，二三线城市的房地产市场是否会成为新的爆炸点？
于萍莉：二三线城市经济在不断的发展，国家也面临着一个规模较大的产业转移调整时期，二三线城市将成为房地产市场的新战场。众多房产巨头早期纷纷完成了在二三线城市的布局，二三线城市有可能成为下一轮爆炸点所在。
记者：政府出台的很多政策都是为了打击房地产市场的投资现象，从南昌楼市的供应和需求来看，投资和实际需求各占着怎样的比例？该怎样来看待房地产的投资行为及可能带来的风险？通胀时代来临，老百姓手中的资产该如何保值？
于萍莉：目前物价上涨幅度较大，蔬菜已经进入了“元”时代，老百姓觉得钱攥在手里不投资就是在贬值。目前个人主要投资渠道有黄金、古玩工艺品、股票市场和房地产等几大类，房产成为很重要的一个投资工具自然是不争的事实。
但目前南昌收入水平与房价之比有一定差距，且近年来房产投资比重占有份额愈来愈高，投资任何资产和物业都是看好其未来前景，但投资也必然存在不确定性及风险，如果投资相对集中，势必对投资项目带来较大风险性，个人觉得应该结合自身能力、实力合理分散投资，适当预留部分现金，在稳健中发展，发展时不忘稳健，这样才能实现财富的保值、增值。
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