[摘要] 当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。
并非一劳永逸
不过，业界人士提醒，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。
同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技即独创了“鑫茂模式”，通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园，以工业地产为资本基础，并将工业地产股权化、证券化，作为资本入股朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力，形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。
在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于均价水平，而环渤海区域的地价尚处于均价水平，存在较大投资潜力（图3）。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。
加快经济增长方式转变、推进产业转型升级成为2010年两会的主题。由于工业地产与产业的紧密结合，不论是老的产业园区升级，还是新兴产业园区的建设，都需要与国家产业政策相契合。不过，值得关注的是，在这一轮工业地产复苏的过程中，如果各路资本蜂拥而上，最终也可能步多晶硅和LED产业之后尘，令这个阳光产业转瞬间出现供给过剩。
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105城市10月土地成交下滑 楼面地价环比降3成
楼市调整已逐步影响到房企的拿地计划。10月，土地市场成交量下降明显。数据显示，10月份105个重点城市共成交土地1119宗，环比下滑23%，同比减少15%；成交土地面积5684万平方米，环比减少16%，同比减少18%。其中，住宅用地成交387宗，环比减少20%，同比减少26%；成交土地面积2620万平方米，环比减少12%，同比减少26%。
10月，土地市场供应量也有所下降，105个城市共推出土地1572宗，环比减少18%，不过同比增加4%；推出土地总面积8158万平方米，环比减少12%，不过同比增加3%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)556宗，环比减少16%，同比减少5%；推出土地面积3556万平方米，环比减少6%，同比减少16%。
二次调控对于土地市场价格上涨的抑制作用明显，住宅用地楼面地价环比降幅近3成。10月，105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。10月，105个城市仅宿迁的2宗住宅用地流拍，其他城市暂无住宅用地流拍。
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