[摘要] 与许多房企老总“亲历亲为”风格一样，田中军也是个“操心的老总”。在接受房天下访问过程中，办公室的门几经被推开，销售、工人、策划均有“事”于他。在1小时内的访谈过程中，湾上首座总经理田中军很清醒地认识到湾里区的现状及楼市行情，谈及未来发展，他仍是充满信心。
也许是因为新建县人的缘故，没有特殊娱乐活动的田中军，爬山成为他的爱好！“湾里区的所有景点我都爬过！除了应酬，下班回到家，我一般是不会出来的！也不想多讲话！”神情疲惫的田中军，在记者面前没有似毫掩饰。
6月10日凌晨4点多，田中军赶往一郊县，处理工程上的事。事情办妥后便返回南昌。10日下午4：00左右，在约定的采访时间的前一刻，田中军还在跟工人讨论湾上首座营销中心开放时彩虹门的布线问题。“我可能就是爱管闲事吧！有的工人此前并没有做过相关的工作，我不去盯一下不放心。比如水电安装、线路布置，他们之前没经验！”
与许多房企老总“亲历亲为”风格一样，田中军也是个“操心的老总”。而眼下，更让他操心的是营销中心的开放、蓄客等棘手问题。“我所有的工作都是围绕效果展开，销售能给我反馈什么样的信息，而反馈信息是需要时间。如果我们营销中心月底开放，那在7、8月份我最关心的就是蓄客。”田中军已然认识到当前楼市的艰难现状，他会一个一个去“盘问”销售。“我需要得到手资料，才能确定开盘价格，这是我真正关心的事儿！”
湾上首座总经理田中军
.湾里交通局限：路还不够多 路还不够宽畅
湾里区，作为一个有山有水的区域，在房地产市场的发展上却有些缺乏底气。梅岭风景区、南昌的天然后花园……集各种头衔于一身的湾里区，如今遭遇尴尬境地。“湾里的景点有很多，从太平到长征湖，有十多个景点，比如红崖丹井，但这些个有名也仅局限于南昌地区，没有走出去。在南昌市区，你能看到湾里区的广告牌吗？基本都是朋友间的口碑传播。”在说及湾里区的楼盘该如何将旅游资源优势转换到房地产市场上，田中军有些无奈，在他看来，没有支撑的旅游景点，不会给人震撼的感觉。
撇开没有足够特色支撑的旅游资源，湾里区的交通也成为房地产开发企业“心病”。
据田中军介绍，湾里区早前是国防备战的地方，那时候的人口比现在还要多。随着国家工厂的改制，很多工人都出去了，一些厂子也相继倒闭。为了解决历史遗留问题，湾里区政府也是大手笔重新规划湾里区的发展。一场拆迁盛宴随之在湾里呈现。“截至去年年底，湾里区的拆迁面积已达70万方，而今年仍有70万方的拆迁任务。”田中军表示，现在的湾里区发展就是要在拆迁中实现突破。
在拆迁的同时，交通建设亦同步推进，然而就现状而言，或许还远远不够。“湾里区的本身局限性还在那里，以前也卖了不少地块，比较早的楼盘永惠山外山，还一些小体量的楼盘，但都没有把整个市场带动起来，原因就在交通上。”湾上首座作为湾里区的新盘，要想在市场上争夺一席之地，田中军认为很有必要分析当前的交通现状。
其实，与开发商企业心思不谋而合，政府也在着手交通，只是交通建设进度与湾里区的房地产市场发展速度并没有很好的匹配上。“红湾大道到目前已改造了3次，次改造是红谷滩到新建县米罗，第二次改造是新建县开发区到湾里区，第三次是加宽米罗到大都会，目前还在进行。”田中军历数着红湾大道的几次改造，“但这对湾里区还是有局限！”
用田中军的话来说，“路还不够宽敞，红绿灯太多”。从他的办公室到莱蒙都会路口才9公里，但开车至少要20。
除了红湾大道，湾里区联通外界的主要交通路线还有云湾公路、昌湾公路。在田中军眼里，云湾公路可谓“一马平川”，直通红角洲，但是西客站还没有发展起来，目前利用价值不高。而昌湾公路是条“有希望的路”，涉及新建县、红谷滩、湾里区。“昌湾公路的真正起点在绿地香颂，麦德隆的东面，后边是翡翠山庄，没有分岔口，是城市快车道。”田中军认为，这条路的修建对湾里区会有很大的作用。
.刚需与刚需要区别开来
在熟谙湾里区的交通规划建设后，田中军接下来要做的就是如何把湾上首座推出去。
虽然笔者在采访过程中几次提到“湾上首座的卖点在哪里？”，但田中军并没有正面回答。其实，在红湾大道上、在新建县城内，湾上首座的宣传广告牌还是很醒目，不乏华丽的宣传广告语。“有很多人问过这样的问题，我很直白，要从优势上来讲，湾上首座就是靠近湾里区的行政中心，离闹市区近一点，地理位置比较好，当初拿地也是出于这样的考虑。”
其实，湾里区楼市的尴尬，除了面对交通尴尬，还要面对客户尴尬，而后者更是成为湾里区房地产开发企业的“痛处”。据市调显示，湾里区的客户主要来自于新建县、南昌市，这两个区域的客户达到80%以上，而湾里区本地客户连10%都没有，80%的客户里新建县又占到70%左右，来自南昌市的客户不到30%。在这样的客户格局下，想要把湾里区的楼盘卖好，的确不是件容易的事！
但是，田中军仍然看到湾里区未来的希望，“这是南昌有山有水的地儿！”
相较于传统的湾里房地产的宣传口径，比如度假地产、养老地产，田中军并没有让项目走上这样的宣传道路，他坦言湾上首座并不是大盘，加之本身的户型、湾里区的购房群体现状，他认为楼盘的目标客户就该立足于新建县，面向红谷滩，再面向湾里区，以刚性需求客户为主。
不仅是看到湾里区房地产市场未来的希望，田中军对整个南昌房地产市场也颇有信心。这个信心，并不是缘自于宏观数据或是楼市政策的变化，而是来自田中军身边的同事。“我们公司有不少年轻的小伙子，他们都想买房子，有的是没钱，有的觉得房价太高，房价低的地方又嫌地段不好，好地段又买不起。这些人就是刚性需求。还有几个小伙子，马上就要结婚，要不然丈母娘会说‘不’，这些人，我称之为刚需。”
.湾上首座要走“快”的路线
以小见大，整个南昌楼市有多少这样的“刚需”，数据虽没法计算，但现实却存在。习惯跟风的中国人，在购房上亦是如此，而且还有连带效应。田中军回忆了2008年的房地产，当时有很多楼盘滞销，使得很多开发商不敢开工，2009年市场转好后却又来不及开工。有的开发商在08年底就开工了，第二年正好进入市场销售。
“按照我们的人口结构，到今年下半年，销量一定会上来，这就像气球一样，一定会膨胀、会爆发。但是这个节点需要积压到一定的程度才会出现。”经过一番分析，田中军认为楼市拐点下半年出现的可能性极大。“中国人有一个心理，我们四个人，其实都想买房，都在犹豫，可能我一动手，其他人就会跟着动手。中国人买房喜欢抱团，所以，下半年一定会有行情。”
正是经过多方面的考虑，田中军决定快速推进项目。“有的楼盘开发了7、8年，做两栋卖两栋，但我们就以快的方式，我们这个项目分了两块地，如果是一块，我会全部做完，我现在就是全部动工。无论卖的好不好，先做出去！”
在低迷的楼市之下，田中军这样做的确需要很大的勇气。正如他说的，湾上首座的营销中心对面，一条路之隔，工地上的机器声已响彻整个红湾大道！
而“爱管闲事”的田中军，一接受完访问，便有下属拿着第二天就要投放的广告文案进去“请示”。
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