[摘要] 5月22日下午14:00，由南昌房天下举办的《大话地产》主题沙龙活动——"房贷政策现转机 二季度楼市迎拐点？"在红谷滩新区煊茶会馆举行。在沙龙现场，置业国际总经理程枫发表了自己的独特看法，在他看来，南昌楼市正如“三国演义”里的开篇，合久必分，分久必合，房价必定是起起伏伏，不会永远上涨。
编者按：5月12日，中国人民银行官方网站发布“央五条”，首条即优先满足购房者首套房的房贷需求。此消息一出，市场一片哗然。相较于往年的房地产调控政策先行金融后期配合有所不同，今年年初房贷一直趋紧，而楼市调控却迟迟没有“动静”。
5月12日，央行发布“央五条”，被认为是救市的“前兆”，楼市或迎拐点的声音再起。二季度南昌楼市将会呈现怎样的局面？5月22日下午14:00，由南昌房天下举办的《大话地产》主题沙龙活动——"房贷政策现转机 二季度楼市迎拐点？"在红谷滩新区煊茶会馆举行。在沙龙现场，置业国际总经理程枫发表了自己的独特看法，在他看来，南昌楼市正如“三国演义”里的开篇，合久必分，分久必合，房价必定是起起伏伏，不会永远上涨。
.南昌房地产市场长期向上的趋势不会变化
【房天下】：近日，“央五条”出台，政策出台后，业内很多人开始探讨，有人认为这是救市的举措，程总，您怎么看？
【程枫】：楼市目前所经历的可以用《三国演义》里的开篇来概括：天下之事，合久必分，分久必合。没有永远上涨的市场，也没有永远下跌的市场。看历史就会发现房地产发展是有规律的：2008年，由于亚洲金融海啸的原因，导致国内外金融财税资金占用量很大，那一年整个房地产市场非常冷。很多房产公司开始转型，代理公司的日子也不好过。2008年年底，房地产市场开始起死回生，掉头直上，反映到房地产市场，最直观的就是房价，2009年房价开始上涨，2010年南昌房价登顶，楼盘均价每平上涨2000元。然而，到了2011年的下半年，宏观经济外部环境导致南昌楼市又开始急转直下，红谷滩某楼盘以7.8折直接降价领跑楼市，它以为降价就会有市场买单。在他们的带动下，也有一些项目纷纷效仿但是销售依旧非常不理想。转眼间，2012年房地产又迅速的火爆起来。而2014年的房地产市场苗头又不对，很多楼盘申请贷款，报批都没有放贷，楼市又陷入阴霾。
纵观这六年，房地产发展轨迹就是上下上下不断波动的状态，市场涨跌很正常。目前的房地产市场也确实是到了一个允许它波动的阶段。因此，对整体市场不要有一个过于悲观的看法，即便是对于楼市的某一个细小的信号，也不要把它看作是救命稻草，这是不能改变市场整体格局。以目前现状来看，房地产行业还是支柱行业，南昌作为中部城市450万人口的省会城市，它的需求异常坚挺，它的动能很强大，无论是哪种需求，由于城市更新、规划等等各种红利导致的需求向好，我相信它的未来趋势、健康发展的良性态势是不会变更。
所谓健康良性发展的态势，即优质优品的产品不断上市，反映到市场上主要的评判指标就是价和量。从个人角度来看，未来长期向上是的趋势是不会变化，目前只是多年调整的一个小波动。
.银行信贷政策的执行反映在南昌楼市有一定的滞后性
【房天下】：目前，楼市下行，信贷政策偏紧是不是一个重要因素？
【程枫】：应该是此消彼涨的态势。从去年12月份以来，有很多房子卖出去了，但是为什么到了年底的时候，尤其是12月初以后，很多银行放不出款。以普通老百姓的直观看法就是，可能银行把钱拿到别的地方，因为蛋糕是恒定的，这里没有，那里就会有。
【房天下】：“央五条”出台后，银行作出很多反应，比如说兴业银行和平安银行出现了松动，我想问一下一旦细则全面出台，对于楼市会有怎样的影响？
【程枫】：楼市起落有很多综合的原因，单靠货币政策的支持，还仅仅是一个纬度和指标，至于它的发展可能更多的是跟宏观经济，跟区域经济，跟改造规划，跟居民购房欲望，甚至包括风土人情和文化都有关系。目前，南昌作为中部二线城市，在很多领域的反应都很滞后，很多时候受到沿海城市的传导，沿海城市先发的状态影响，它的稳健性和后发性，可能更加导致市场有强有力的基础。在未来，房地产市场还是需要有一个更加非微观或者是强大的市场动力来推动它才能够导致市场有正面的反应，而现在可能一点蛛丝马迹的动作还不足以引起市场的变化。
目前的南昌楼市状态是可控的
【房天下】：目前南昌房地产市场上出现了很多降价的声音，我了解到南昌楼盘也出现了特价的信号，我想问一下，南昌二季度现在已经过半，你们怎么看二季度楼市的走向，会不会出现波动，然后出现上扬？
【程枫】：可以说，家家有本不同的经。做市场经济，不一定是非此即彼。不要期望全年或者是一段漫长的周期都爆发性的销售，开盘就售謦，不要期望这样的状态。就当前的市场环境而言，南昌市场算好的，状态还是可控的。开发商的压力多少还是有，但仍可以控制，更多的是要通过一些市场的策略，促销的手段来回馈客户，找到市场的支点。
从备案来讲，成交量确实有一定的下滑，同比、环比都是如此。但这不是根本性的利空和损害。市场的状态一定会有波动，合久必分，分久必合，未来大势的动能是不会改变，那种天下一片红的状态，可能也一去不复返，不可能遍地开花，家家户户都是很好的状态。想要出现那种情况，也是在市场细分、产品设计层面如何面对客户，销售如何抓住客户，推广如何细分客户，考验各家的操作渠道。
.限购放开要综合多种手段
【房天下】：近期，象山南路征迁户放开限购，您怎么看待这样的“放开”？
【程枫】：个人认为，经济的发展、社会生活水平的提高、财富的增长，人们的各种进步，人们追求真善美的理想永远不会变化。比如说，如果未来有一个更加适合居住的楼盘，你会不会有冲动去购买，但你们却被先限购，我觉得未来要鼓励向上、向好的欲望。对于拆迁户额外的松绑限购，这体现了政府的智慧。南昌毕竟是省会城市，不可能逆势而为，这种处理方式，既保障了这部分客户的购买指标，同时又开辟了一条我相信未来能引导房地产的新路子。
如果新建县人或者南昌县的人到南昌买房，他们不限购，这样的渠一道打开，也就能体现政府的智慧。而眼前某一个小片区的动作，可能还远远不够的。三五年前，南昌有几个真正适合居住的社区，而这几年，新出现的宜居的小区越来越多。匹配他们的置业需求需要一个嫁接，我相信有更多的人需要居住条件。南昌市老城区的房子，有相当大一部分是需要拆迁掉，是不适宜人居的，如果逻辑成立，南昌市未来有很多人需要购置一套或者多套适合他的小区。
【房天下】：南昌限购放开房价会不会又上涨？
【程枫】：不仅仅是放开限购，要结合其他的手段，比如说财税，包括消费类的。上海、北京、深圳13亿人口有多少人在哪里有房子，北京上海深圳的房子是足够有限的。全中国只有一个北京，这对于13亿人口来讲是没有限购的，如果每个人买一套的话，它的供应是有限的，如果都有欲望到北京买房子，相当于是没有限购，那北京没有办法的。只有存量市场的人才在北京有房子，那是微不足道的数字。因为北京的价格以及它给你置业之后带来的不便利性等等，很多人没有必要在北京买房子，因为它带来的非便利性是显而易见的。如果未来有这种方式去引导他，首先这个门槛让一些人进不来，当然可能也有另外一种方式来管：不只买给有钱人。部分的人设置一些门槛，政府建造一些满足其他人群的需求，让所有人居者有其屋，这可能是未来的一个方向和道路。
创新营销：找到客户 达到受众是王道
【房天下】：对于传统媒体感觉他们的宣传不会像以前那样大幅，在新媒体投放增多了。活动的种类、特色，路线也花样百出，您怎么看呢？
【程枫】：从去年以来，新媒体营销拉动了开发商的营销思路，同时也刺激了传统网络媒体和纸质媒体的思考，促进营销的方法和模式越来越多。新媒体最近有很多，在新形势下，传统媒体可能都会有危机感。作为开发商和代理公司，在选择媒体的时候也在权衡，是不是有全新的方法或者通道使得效果更加好。此时有一个新的东西进来，它强势介入的印象可能会让你觉得更加印象深刻，但是不管怎样，能够找到客户，能够到达受众才是王道。
【房天下】：中国有一句话叫做买涨不买跌，但是胆子大的人也有，请问现在是不是购房者应该果断出手的时机？
【程枫】：基于之前的判断，在小幅度的波动下，又会回到良性的轨道。目前是比较好的购房时机，因为经过了价量的调整，它的性价比比我们可以预前的未来要高。第二个要考虑出手时，你自身的资金配备的情况。只要有真正的需求，无论是投资需求还是自住需求，还是改善需求，在需求真正是很强烈时，任何时候出手都不会是错误的事情。而这一切的结论都是基于预期判断，就是未来的调整。
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