[摘要] 在政策微调、刚性需求集中入市等因素影响下，今年上半年南昌市市区商品房销售量同比大幅回升，与此同时，市场新增供应量也大幅增加，供销比由小于1的常态转为大于1，商品房供求关系由往年的供不应求转向供大于求。
在政策微调、刚性需求集中入市等因素影响下，今年上半年南昌市市区商品房销售量同比大幅回升，与此同时，市场新增供应量也大幅增加，供销比由小于1的常态转为大于1，商品房供求关系由往年的供不应求转向供大于求。
今年上半年，南昌市区商品房销售量220万平方米，同比增长51%，其中新建住宅销售面积和套数分别是170万平方米和1.6万套，同比均上涨60%以上。与此同时，新建住宅新批上市量也大幅增加，据南昌市房地产信息网统计，上半年南昌市市区商品房新批上市量232万平方米，同比增长64%，其中住宅超过销售量达182万平方米，同比增长75%。
截至7月23日，市区商品房库存面积达364万平方米，较上年同期增长约70%，其中商品住房217万平方米，较上年同期。
南昌市住房保障和房产管理局分析认为，今年下半年南昌市商品住房市场供应还将保持充足，根据去年及今年上半年南昌市开发项目规划报建数据测算，考虑工程生产周期，预计今年下半年商品房新增上市量约300万平方米，其中住宅约200万平方米。
据悉，南昌楼市常年供不应求，挤压了房价下降空间。业内人士认为，目前南昌供求关系的“逆转”对群众来说是好事，“但相比周边城市，库存量和新增供应量仍有不小差距。”(记者李美娟)（来源：新华网）
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（来源：大江网）白驹过隙、逝水流年。6月已过，2012年的上半年已经过去。回望2012年的南昌楼市，成交量先抑后扬、房价逐步回暖成为主要特征。以时间段分析，延续2011年的限购、限贷的调控底线，南昌楼市一季度(1~3月)成交量处于低位徘徊，开发商的以价换量的策略持续进行，房价也基本筑底；进入二季度(4~6月)，受经济稳定发展的影响，就政策来看，财政政策由紧缩开始走向松缓，信贷政策开始变得积极，无论是否开发信贷，还是按揭贷款，信贷更加扩张和积极，此后，降息、降准利好政策呈现市场，再次刺激了购房者的购房信心。此外，南昌在改变普通住房价格标准和公积金首付贷款额度上进行政策微调，支持购买首套房，支持刚性需求置业。
一方面是政策的利好，一方面是开发商的推盘节奏加快以及促销营销思路的改变，上半年，4月，南昌楼市小阳春“余声”还在，5月、6月，刚性需求入市浪潮势不可挡，席卷楼市，促就了南昌楼市上半年的“辉煌”。
成交时间轴
成交量先抑后扬 五月成交爆发
2012年1月，由于龙年春节长假的提前到来，让本来哀鸿遍野的楼市雪上加霜，纷纷随着这股寒流进入冰封状态，大部分城市的月度成交进入值，甚至低于2008年的低潮，在春节期间仅成交几套、十几套的城市比比皆是。南昌楼市在春节长假与观望氛围叠加的影响下，去年11月份以来的颓势没有改观，日均成交套数在个位数，开发商也不敢贸然推售，楼盘不得不延迟开盘时间，致使1月新开楼盘寥寥无几，大部分项目销售以自然销售为主。1月份南昌市新建商品房共成交2606套，其中新房住宅成交1936套，商铺成交664套。虽没创历史新低，却足够惨淡。进入2月，在楼市调控政策趋紧的态势持续存在，房价回调的态势让南昌商品住宅市场的认购量、成交量急速下跌，2月南昌新房共卖2250套成交量大幅下挫。进入3月份，市场开始回暖，开发商开始顺应市场试探推售刚需产品，新入市楼盘定价普遍谨慎，加推房源则以优惠幅度较大、打折促销的尾盘为主，清盘销售所以优惠幅度较大。一些中小楼盘也比较活跃：垫首付、团购、送车位、送装修基金等等。房价达到阶段性市场价格底部，诚然3月楼市成交量开始上升，3月，南昌楼市新房成交量达到4002套，其中新建商品房住宅成交2731套，楼市小阳春隐现。
续接3月楼市小阳春，4月南昌楼市新房成交依然平稳，由于在政策面上没有利好的消息刺激，受市场供应的影响，4月南昌楼市新房共成交3489套，没有达到市场预期，但依然保持了稳定的成交，为五月份的成交量爆发奠定了基础。进入5月，一方面开发商开始大量供应房源，且大部分开发商都是走以价换量的营销策略，另一方面，信贷政策开始走向积极，银行首套房利率优惠再现，且南昌在公积金首套房贷款上额度微调，多种利好消息刺激了5月南昌楼市成交量的爆发，5月南昌楼市新房共成交4599套，创2012年楼市月度成交新高。6月，楼市利好政策还在持续发酵，市场出现恐慌性购房，南昌楼市共成交4965套，延续了楼市“红五月”的成交态势。
区域表现篇
高新板块和朝阳新城唱主角 片区多极发展已隐现
上半年南昌楼市的发展和区域项目推盘量是息息相关的。就区域成交量来看，上半年，南昌高新板块和朝阳新城唱主角。这两个板块是南昌楼市上半年的热点区域。一方面，这两个区域品牌项目云集，新盘开盘众多，另一方面，在上半年，这两个区域推出房源，且产品丰富。在高新区，保利地产旗下的保利东湾国际和保利香槟国际就推出了近2000套的房源，绿地新都会推出了近1000套的房源，其余如恒大名都(小区网，论坛)、中兴和园、湖韵天成、城泰凡尔赛宫都推出大量的房源，成为实实在在的房源“超市”；同时，在朝阳板块，2010年的拿地的项目在今年上半年全面推盘，中海朝阳郡、华润橡树湾、中大云锦、国贸天琴湾和东亚盛世滨江(小区网，论坛)、联发君悦朝阳陆陆续续推出市场，成为南昌市民购房的又一“超市”。上半年，高新板块和朝阳新城双峰争峙，成就了南昌楼市。
在市场回暖态势下，供应量决定成交量，有了巨量供应的支撑，高新板块和朝阳新城支撑了整个上半年南昌楼市的成交量。此外，由于5月份经开区的洪客隆英伦联邦、藤旺居大量推盘，5月份经开区成交量呈现爆发的态势，同时从上半年区域成交来看，红谷滩新区依然市场的热点，只不过受房源推量减少的影响，红谷滩的成交量无法与其他热点区域相提并论，但依然是上半年购房者追逐的热点区域。随着城市的区域化和副中心化的发展，市场出现分化，片区多极发展已隐现。
购房者篇
刚性需求当道 得刚需者得天下
从南昌房地产信息网提供数据来看，上半年南昌楼市楼盘成交量排名前十的项目，无一例外的是以普通住宅、中小户型的楼盘为主。单价比较实惠，总价低，这说明自住型置业是上半年南昌楼市最显著的特点。
上半年南昌楼市成交量的爆发，见证了刚性需求的大爆发。在上半年，刚性需求当道，开发商得刚需者得天下。3月份，刚性需求开始入市观望。随着在支持自住置业上的宏观调控政策开始调整，银行开始降息，且银行首套房利率优惠重现，在一定程度上推动了刚性需求加速进入楼市的步伐。
在限购政策下，就普通住宅市场而言，刚性需求购房是开发商的选择。上半年，在信贷逐步适度宽松和对自住购房政策逐渐利好的态势下，开发商主动，积极执行“以价换量”的政策，通过折扣、优惠、低价等措施吸引刚性需求，同时开发商也积极调整产品策略，销售以中小户型为主，推出符合刚性需求的产品，其中以80~100㎡的两房，以及120㎡的三房为主。一切的改变都是为了迎合市场，迎合刚性需求。(记者 廖林立)
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