[摘要] 据新华社上海2月8日电 房地产市场在动荡中迎来了兔年。经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧……调控压力较上一年有增无减。在此形势下，躁动多年的楼市能否在兔年被完全“驯服”？
（东方早报）据新华社上海2月8日电 房地产市场在动荡中迎来了兔年。经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧……调控压力较上一年有增无减。在此形势下，躁动多年的楼市能否在兔年被完全“驯服”？
1月房价涨0.95%
刚刚过去的1月份，是各地房地产市场相对平淡的一个时段。
据搜房网数据监控中心统计，1月份上海住宅市场有34个项目开盘，比去年12月份（下称环比）减少了47%。中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者，临近春节前二手房业务清淡了很多，中介门店的看房者明显减少，他提前回老家过年。
统计数据还显示，1月份天津的二手住宅共成交5378套，环比下降28.5%；成交面积43.3万平方米，环比下降29.3%。而截至1月30日，北京1月份期房商品住宅成交套数环比下降了31.5%，现房商品住宅成交套数环比下降6.3%。
价格方面，根据中房指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，今年1月这100个城市住宅平均价格为每平方米8645元，较上月有0.95%的上涨，其中涨幅在1%以内的城市共有69个。
“限购城市或扩至60个”
这个兔年春节，一些开发商、中介的过年心情很一般。上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎说：“调控接连出重拳，市场看空情绪强烈，新年日子不好过。”
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调控之拳重在何处？
首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。
其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。
一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。
再次，信贷阀门进一步卡紧。1月26日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，新华社记者春节前在上海走访还发现，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律执行基准利率。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。
中小户型房源比例将增
可以预计，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”。上海中原地产区域总监范成章说，春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。
复地集团董事长张华认为，新一轮的房地产调控政策正陆续到位，形势的明朗化对企业来说倒不是坏事。目前公司正在研究市场走势和应对策略。他还说，预计今年不少房企将对住宅的户型、面积等作出一些调整，中小套型房源比例将会增加。
业内人士预计，下一步会有不少开发商加大小户型房源的开发力度，以吸引更多首次置业者，后市成交的户型结构可能发生一定转变。
比如，据统计，上海预计2月份开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源占11%，70至90平方米的中小户型房源占26%。90平方米及以下的中小户型房源比例累计达37%，较1月份明显上升。
专家表示，整体而言，2011年楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数很可能将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一、二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。
新年伊始，银行放贷冲动较强。某国有大行人士对记者表示，银行讲究“开门红”，在不违反大政策的前提下，一般而言一季度要完成全年任务的40%至50%。虽然今年1月份前两周的放贷规模较去年同期略有收缩，但是收缩幅度不大。不过进入下旬后，随着央行窗口指导以及上调存款准备金率，部分银行的放贷冲动得到抑制，信贷投放速度有所放缓，部分银行甚至由于流动性偏紧或者信贷额度用光，出现暂停贷款的情况。
东方证券的研究报告认为，按照历年的经验，1月份的新增信贷约占全年的13%至18%，假设2011年全年新增信贷在7.5万亿元，那今年1月份新增信贷在0.9万亿至1.3万亿元均有可能。但考虑到1月中下旬主要大行分支行已陆续收到总行紧急通知，要求本月收紧信贷的影响，预计1月份商业银行新增人民币贷款将达到1.1万亿元左右。
虽然1月份信贷超万亿，但与去年同期1.39万亿元的增量相比，还是出现明显回落，这也显示稳健货币政策初见成效。央行在去年四季度货币政策执行报告中指出，银行信贷作为社会融资总量的一个重要组成部分，也要与实现社会经济发展主要目标相吻合，特别是要考虑经济增长目标和通胀控制目标，从应对危机特殊时期的非常态转向适度的增长。为此，业内人士预计，受春节因素以及银行控制贷款规模影响，2月份的新增信贷将出现明显收缩。
央行8日宣布了2011年内的首次加息，但仍不能就此而认为央行会降低继续使用存款准备金率工具的可能性。虽然1月份出现流动性较为紧张的情况，但兴业银行首席经济学家鲁政委认为，2月份继续宣布上调一次准备金率的可能性仍然很大。分析人士指出，上调存款准备金率一方面可以抑制银行的放贷冲动，同时也有助于收缩流动性，抑制通胀预期。
记者注意到，央行曾于去年11月中旬对部分银行实施差别准备金率，该政策将于今年2月中旬到期。业内人士分析认为，央行可能对其延期，因此也不能排除2月份再度使用差别准备金率工具的可能。
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