在经历了短暂的投资疯狂之后，新政密集出台——
□记者 骆慧军
再乐观的开发商，面对一波接一波的房地产宏观调控，都无法掩饰紧张。
5月4日，刚统计完“五一”期间楼盘销售数据的南昌某楼盘销售经理苏英表情复杂。“总共5套，跟我们的预期差距蛮大。”苏英的复杂情绪，因为新政而强烈，新政出台前1个月，她所负责销售的这个楼盘日均成交量在30套以上。“房产新政对市场的影响，是改变了购房者预期，这将带来一个全新的购房者主场时代。”苏英说。“预计这次的调控时间需要几年，直至房地产市场的泡沫被基本挤尽，伴随房地产泡沫的挤压过程，房地产市场将发生逆转，市场将从卖方市场向买方市场发生转变。”丰源地产市场总监李念也表示。
当购房者不再恐慌，而在闲适、随意的咨询着“还有多少折扣”的时候，一个新的时代，或许正在开始。
新政后南昌楼市成交平平
南昌房地产信息网公布的成交数据显示，5月1日、2日和3日南昌楼市商品房成交量分别为35、23和40套，而此前一周南昌楼市每天平均成交量都在80套以上，“五一”黄金周3天，南昌楼市成交量普遍比平时正常的成交量低了一半左右。5月1日加推小高层房源的昌南某楼盘，新推房源在价格不但没有提升反而有折扣的情况下，成交量依然明显不如以前，“往常一推新房源当天就能卖出80%，最近这段时间甚至连看房的人也少了很多。”该楼盘销售人员很无奈地说。
仅仅在半月前，红谷滩某楼盘开盘，均价高达每平方米7800元的100多套房源竟然遭遇1000多人疯狂抢购。有统计机构分析认为，在这个楼盘的认购者中，有将近70%的购房者是二次购房。4月17日，号称史上最严厉的房地产调控政策"国十条"出炉，从土地，地方政府责任，金融、税收等几乎和房地产市场管理有关的所有方面都做了详细的规范和要求。这一次的调控目标非常清晰，直指导致房地产市场泡沫的重要推手——投机和投资。此后南昌楼市成交量开始一路下滑。统计数据显示：4月19日至25日，南昌市商品房住宅总交易量为679套，相比前一周的1617套，周成交量下跌938套，环比下降138.14%。此后的4月26日至29日，成交量则仅有236套，这一数据甚至不及上上周(4月19日至25日)的一半，这似乎为“五一”南昌楼市成交的的惨淡埋下了伏笔。
不仅在南昌，新政后楼市遭到“冰封”的还有广州、北京等一线城市。“五一”小长假前两天，北京纯商品期房共成交394套，日均 197套，较去年同期日均317套锐减38%。5月1日、2日广州全市网签93套、85套，仅为平时一半。在广州新兴CBD珠江新城一带，数十栋大型楼盘高耸林立，不少楼盘中介的销售人员头顶烈日、高举广告牌站在街边揽客，但来此看房、买房的市民却较为少见。深圳一些曾经备受业界和市民关注的高价新楼盘出现楼价“跳水”，有的每平方米急降6000元但依然成交惨淡。
刚性需求影响南昌楼市格局
在经历了短暂的投资疯狂之后，新政的密集出台，带来的是刚性需求的迅速回归，这已成现实。接下来的一个问题是，购房主体的变化，将带给市场怎样的变化？
家住朝阳洲的刘誉参加了2010南昌春季房展会，为的是寻找一个安身之所。“现在的房子要拆迁，我还是希望住在市中心或离市中心近一点的地方。”一套总价30万元以内的房子是目前他所能承受的极限，这意味着，每平方米4000元以下，面积80平方米左右的房子是他的理想居所——但这与目前南昌市中心房价落差过大。
在新拆迁政策和经济适用住房货币补贴等带来的刚性需求和新政预期变化双重影响下，南昌楼市的市场结构，正在出现微妙变化。
“尽管新政效果正在蔓延，但市中心和红谷滩新区等离市中心较近、配套正在逐步成熟的板块仍然是购房者的地区。”参与春季房展的南昌绿地某销售负责人说。在这届展会上，很明显的一个现象是，市中心和红谷滩新区楼盘人气居高不下。而湾里等偏远区域的一些楼盘，则相对少人问津。
更深层的一个变化，则在于购房者的理性。心态从惶恐不安转变至观望等待的购房者，开始逐步占据话语主动权。由于购房目的大多数从自住出发，对于房子的价值判断，也开始与过去产生强烈变化。“我肯定是要买配套比较好的，比如交通、学校、医院都很齐全的成熟社区。”一经济适用住房货币补贴中签家庭购房者和记者说。
这或许将带来南昌下一轮市场竞争的格局变化。“可以说，未来城市周边板块有可能进入贴身肉搏的阶段，而市中心和靠市中心较近的一些楼盘项目，房价可能在一段时间内保持稳定，甚至往上走。”某市场业内人士分析认为。一位于老城区的开发商坦言，他并不急于“出货”，原因是老城区楼盘受调控政策影响相对较小，主要是以刚性需求为主。
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