全国多个二线城市"地王"频出 或推高房价

房天下综合整理  2010-12-14 10:53

[摘要] 11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。

商业地产的相对繁荣，与住宅地产的持续低迷，形成巨大反差。

房地产公司市值低估，已成众多投资者不争事实。然而，不幸的是，与住宅市场一起遭殃的，还有商业地产。商业地产的供给既没有过剩，也没有价格虚高，却和住宅市场搅在一起，其真实价值未被认可。

然而，是金子总要发光的。借商业地产的东风，外高桥、世茂股份、金融街等商业地产占比较高的企业已经开始崛起并受到业内关注。

金融街、外高桥的价值洼地已经在各券商研究员的报告中多有描述，保利、华润、万科等大型地产商也已经做好进军商业地产的准备。

不压制就是鼓励

充裕资金流向商业地产

住宅市场受宏观调控之严厉，。愈发严厉的差别化信贷政策、不断提高的首付比例以及各地方的“限购”条款，对囤地和地产商炒作的空前打击，导致住宅成交量大幅下滑。

与此同时，在本轮调控中没有受到任何限制的商业地产却茁壮发展。数据显示，今年4月17日“新政”之后的5-10月，北京市商业项目成交均价20400元/平，同比上涨19%；写字楼项目均价24230元/平，同比上涨41%；商业与写字楼总成交额与去年同比增长15%。

虽然住宅均价同比上涨39%，但在政策调控等限制因素下，总成交额大幅下降42%。某券商房地产行业研究员认为，政府对住宅投资的控制使得部分资金流入了不在调控范围内的商业地产。

一方面政府严格限制住宅市场的投资性行为，一方面出台办法指引资金流向。今年9月5日，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。

业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。一位长期跟踪房地产行业的研究员据此分析，短期政策环境有助于资金流向商业地产，促进商业地产的投资建设，会对现在的商业地产公司起到利好作用。

上文研究员还从宏观经济增长的角度，告诉理财周报记者，目前城市化、人均收入等宏观经济数据完全支持商业地产的规模增长，第三产业服务业的迅速发展更是增加了商业地产的需求；而目前住宅价格高于商业地产的价格，住宅与商业的长期背离也终将导致商业地产价值重估的出现。

板块存在报复性反弹需要

上海某房地产行业研究员认为，商业地产将成为未来价值重估中的重要突破口，其长期潜藏在冰山下的投资价值将会逐步呈现。

大通证券研究员黄鹤也告诉理财周报记者，从政策调控产生效果的时滞性来分析，如果房价下跌，房价会在明年11月份跌至底部；而房地产股票的反弹可能会出现在明年四五月份，提前6个月开始上涨。

具体到商业地产，黄鹤表示，商业地产如此低估着实有些冤枉。长期中国经济快速而稳定的增长会对商业地产产生大量需求，短期人民币预期也将促使更多资金流入商业地产领域。目前商业地产股价相对资产低估，尤其是市盈率低于其他诸如机械、农业、水泥等相关行业，短期也存在报复性反弹的可能。

（来源：中国证券报）11月以来，地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。

地王频出

距离“9·29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月份，各地更是地王频出。25日，广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。29日，温州拍出楼面价达3.7万元的新地王，创下楼板价单价地王。

12月3日，一个自然人击败五个开发商，夺得南昌地王，溢价率近200%。从3.3亿元拍到21.05亿元、从5.4亿元拍到36.3亿元，南京10月29日对外出让四幅土地中产生两块“地王”，溢价均在500%以上。

12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标，6宗地报价总和为238.29亿元，这意味着北京的新地王呼之欲出，这将成为北京史上的总价“地王”。除了这块几乎没有悬念的“地王”外，青岛、佛山、厦门、温州、武汉、南京等二线城市，也将在12月份的土地出让市场中争夺“地王”。

12月9日，上海青浦单价地王诞生，业贸投资有限公司以16.2亿元拿下赵巷镇特色居住区17号地块，折合楼板价达到21865元/平方米，溢价率达192%。

或会推高房价

土地市场再度升温，地价再度走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。

目前，北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元，还有更多的城市在冲刺年底卖地成绩单。业界有关人士担忧，年底出现的卖地潮、地王潮，可能导致地价推动房价的上涨。

截至11月22日，上海、北京、大连、天津等10大城市今年前11个月累计卖地收入达6694.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余8大城市同比均大幅增加。

值得关注的是，主要城市的居住用地成交溢价率开始升高。在结束长达6个月的盘整后，成交地价再度开始出现快速上升的态势。

11月份10个主要城市整体平均的溢价水平呈高位态势，广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%，其中广州，为80%；北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租赁房、限价商品房和安置房等，13宗地采取“非价高者得”招标方式出让，溢价率仅为7%，成为溢价率的城市。

而一旦地价反弹成为趋势，各地在“土地财政”的诱惑下，年底可能再度放开土地闸门。而如果住宅用地的成交方式不能及时进行变革，以抑制地价，则新的“地王”可能会不断继续出现，并可能由此带来房价的再度飙升。