[摘要] 2005年初，刘志祥房子的价格整整翻了一番。他卖掉了其中的一套，5年时间除了租金回报抵掉部分按揭款后，净赚了86万元。这是他第一次尝到投资房产的甜头。“这钱好赚，不花什么力气，又有银行帮忙，还有什么生意比这个更好操作的呢？”
2005年初，刘志祥房子的价格整整翻了一番。他卖掉了其中的一套，5年时间除了抵掉部分按揭款后，净赚了86万元。这是他次尝到投资房产的甜头。“这钱好赚，不花什么力气，又有银行帮忙，还有什么生意比这个更好操作的呢？”
还沉浸在意外投资亢奋中的刘志祥，却被媒体怦击“房价过高”的呼声所震惊，倾刻间关于“温州炒房团”的恶名四起。
随之而来的是：2005年3月16日，央行宣布调利率，从3月17日起，央行再次上调商业性个人住房贷款利率，其中5年期以上的商业贷款利率由5.31%上调到5.51%。刘生意人的直觉告诉他，中央也许要调控房价了——3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，6月1日，正式调整住房转让营业税政策的出台。
一定程度上打击了“炒房人”，刘意识到光是以住宅投资的政策风险是越来越大。改变投资房产的方式才是出路。
来京做小商品批发生意，近二十年的刘志祥，在大红门、动物园两处共租有六个商铺，每月需要支付的商铺租金就高达三四万元。“如果这要是自己投资的，那可就省下了一大笔钱了呀。”
生意人的精打细算，从此让他对商铺之类的不动产青睐有加。
2006年房地产市场风云再起，各种调控政策交替出现，加息、“国六条”细则出台、二手房交易强征个税等，对市场的心理层面进行了强烈的打击。
静观其变的刘志祥，一直在等待着商铺的投资机会。一则百荣世贸二期的开盘广告进入了他的视线，“这个项目是不错的，但在观望氛围的笼罩下，开发商的心里也在打鼓，急着回笼资金。对我来说就是一个好的介入机会。”在一番对该项目前景及市场的分析后刘志祥得出此判断。
与售楼小姐的几轮讨价还价过后，刘志祥一口气吃下了七个商铺。“这七个，按正常的租金计算，十年左右收回成本是没问题的。除非到了万不得以的时候，我不会考虑就卖的，做的就是要长线的持有。”
经历短暂观望休整后，进入2007年的楼市出乎了刘志祥的意料，房价疯涨，涨速之快也曾动摇了他对坚持商铺投资的信心。正当他后悔没及时跟进的时候，二套房贷首付提高至40％的政策，让他有了逃过一劫的庆幸。
从此，他告诫自己：以后只做商业地产投资。
事实上，这个观点也得到了业内人士与专家的认可，社科院金融所研究员易宪容认为，这次房市调控政策跟以往相比，根本区别在于要改变以住宅投资为主的房市。“通过比较全球商业地产租金价格，未来一段时间，中国商业地产可能会成为一个比较好的投资渠道。”
“在住宅市场投资火热的时期，商业地产的价值被严重低估。与动辄年超100%，150%的住宅价格相比，商业地产长期处于低增长率状态。”北京DGP商业地产运营机构总裁助理王丹分析说。
此外，商业地产的投资属性决定了其不受二套房、三套房限制，而且50%的首付额度相比新政规定的三套房不许贷款反而成了利好。
“商业地产在当前的市场条件下被过多地赋予了投资价值，而人们往往忽略了商业地产对区域发展的贡献。商业地产对于区域的贡献，对于财政的贡献恰恰才是政府扶持这一投资渠道的关键性因素。”王丹说。
误入房“投”
说起与房子的次亲密接触，对商业地产情有独钟的刘志祥形容为“误打误撞”。“2000年，儿子从北京科技大学毕业后在京落户，因为手头有点闲钱，我准备给他买套房子，方便他以后讨老婆用。”
刘志祥在台州老家与人合开了一家小饰品工厂，刘志祥坐镇北京，负责华北市场的生意，生意虽不怎么大，但手头也有100万元的积蓄。
当时刘看中的套房子，位于大望路的SOHO现代城。“那个时候买商品房的人不多，买得起稍微高档一点的商品房的人更少，买主很多都是我们这种生意人。当时房源还挺多，随你挑，售楼小姐也是全程陪同。我要了个6楼120平方米的房子，总价是80多万元。”
回想签合同付钱的那个场景，刘现在都觉得好笑。“豪不夸张，80万元现金就装在一个面粉袋子里，我背着袋子装作摆地摊的样子，儿子和老婆走在两旁当押钞保镖，当时三个人穿得特破旧，就怕被盯梢。”
一到售楼处的时候，所有工作人员也被刘一家子的阵势给弄懵了。“现在买房子不需要付这么多钱，可以向银行借钱了，而且利息不高，你们做生意的，还是现金为王。”一位张姓售楼小姐给刘提了个建议，如果手头需要资金的话，房款不需要一次性付清。
这是刘次听到所谓的“按揭”。“这么低的贷款利率我不甘心放弃，但现金又都拿过来了，怎么办呢？”刘陷入了两难的地步。
“要不干脆买两套，这样我们以后在北京也不用跟儿子住在一起了。”一旁的老婆向他建议。刘志祥恍然大悟。
这一大悟，开启了他的另一个生意——不动产投资。
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