[摘要] “点燃冷市激情，热捧商住公寓”。一批持币观望的温州购房客在楼市新政下沉寂了数月后突然活跃起来，在上海、武汉、大连、杭州、温州等城市，有的杀入商住公寓楼，有的纷纷追捧沪上豪宅，商业地产成了他们追捧的新目标。
(来源：经济参考报)“点燃冷市激情，热捧商住公寓”。一批持币观望的温州购房客在楼市新政下沉寂了数月后突然活跃起来，在上海、武汉、大连、杭州、温州等城市，有的杀入商住公寓楼，有的纷纷追捧沪上豪宅，商业地产成了他们追捧的新目标。
东方不亮西方亮
国家一系列楼市新政下达后，永嘉县的汪女士一直很郁闷。今年7月间，她的购房客“同盟军”有信息传递她，长三角二三线城市江苏省常熟市开出的新楼盘“佳禾广场”有点名堂。
在“邻里效应”作用下，温州市永嘉县七都镇的张先生后来居上，8月份在常熟市的“琴湖广场”一单买下整层三楼商铺，计1000多平方米。他说：“这个地段很好，可用来经营茶吧。现在是买的时候了，等到12月交付时就不是这个价！”
他们两人选择的目标高度一致，都不是处处受控的住宅，而是前些年遭受冷落的商业地产。
长期关注温州楼市的业内资深人士、温州市天昊置业有限公司总经理陈鸿认为，在国家频频出台“限贷令”、“限购令”的气候下，擅长以小搏大、以银行资金杠杆撬动楼市大盘的温州人此时对住宅房不得不偃旗息鼓、持币观望。他说：“打击的是10月1日后实施的"限购令"，它不允许买第二套，哪怕一次性全部付清也没用，因为房管部门不给受理、不能登记、不让备案，不许过户，产权证拿不到，这等于楼市交易受到行政手段的严厉限制。”
的确，在当前楼市新政的强势高压下，在股市、基金节节败退的哀鸣下，在货币天天缩水的煎熬下，手中持有大量真金白银的温州购房客不得不投入“钱包保卫战”。
“孙阿姨”是温州市一个大型购房团的“普通一兵”，如今她调头四处买酒店式公寓。她说，这房子虽然比住宅房投资差多了，但比起钱存银行天天贬值要强得多，起码它能保值，还能稳定适度，眼下我的头等大事是保护“钱袋子”。
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迎接商业地产“补跌时代”
温州市益民房产营销公司是温州一批购房团“领军人”。董事长裘益民告诉记者，公司属下有600多名购房客会员，这都是多年滚雪球滚出来的，他们是一批搅动房局的“先行者”。政府新政出台之前，公司主要带队组织这批购房团到长三角地区炒住宅房。今年3月，当房价蹿到“一天一个价”的疯狂地步时，经历楼市近十年沙场的公司决策层意识到，越是火爆越是危险降临。为此，他们“先知先觉”及时刹车，3月底做完最后一单后全线撤退，悄然金蝉脱壳，实行180度大转，掉头经营多 年 来 受 市 场 冷 落 的 商 业 地产酒店式公寓、办公型公寓。
这是一次忍痛割爱又是清醒的“转身”。4月18日新政下达，公司业务照常，因它已提早喝下商业地产“口水”，以“包销”经营模式相继拿下长三角地区二三线城市多处规模型精品商铺、公寓，诸如江苏常熟琴湖广场、常熟佳禾广场、嘉兴小商品市场、杭州中奥江锦公寓以及山东倪丰时代广场等，一般每套50平方米至60平方米，多个楼盘仅销售几个月就告罄，剩余楼盘仅存30%常态稳销。
这一现象似乎有些不可思议。许多营销公司大都只做销售代理，以求旱涝保收，安全可靠无风险，但即使这样都难做下去，而益民公司却大胆实行“包销制”。他们从开发商手里“通吃”后，每周带出10来支购房团实地看房，每支平均25人。有时一天出团10多支，成交率至少达30%以上，达200%至500%，有一次带出一支10人团，其购房业绩高达50多套，成交率500%。
裘益民说，我们之所以敢作包销，是预测到商业地产的春天已经来临，当前是“出手”的大好时机。公司做出了名声，许多外地开发商慕名上门推销，使我们有机会多中选好，好中选优。而且，评定楼盘好不好，要不要包销“通吃”，不是由管理层说了算，而是“看房团”现场考察说了算，他们的考察意见是帮助我们决策拍板的有力依据。包销拿到的扣点比散户团购还大，我们将之转利给600多名会员，借以形成规模团队的核心竞争力。这种营销模式使我们从不打广告，这就省下大笔广告费返利购房客。销售启动后，所有房源“肥水不流外人田”，优先供600多名会员选择，每个会员若向外介绍推销成功，就奖励信息费。“这些就是我们决胜楼市的奥秘。”
今年4月份以来，该公司已成功销售80多万平方米商业地产，这相当于7个多月已卖出30幢30层高的大楼，其中温州购房客占60%以上。
公司销售经理金卫玲分析道，商业地产前几年在一路高歌猛进的住宅地产的挤压下得不到价值体现，现住住宅伤风感冒被打压，商业地产终于获得出头之日，我们之所以频频大胆包下各地的商产公寓，是基于一个楼市新判断：“商产补跌”时代已经到来。
11月22日“益民”公司包销的中奥江锦公寓楼首日开盘，首期推出200套非毛坯房，当天签约85套，为今年公司多年经营所罕见。“第二期销售的200套房就不是现在这个价了！”公司副董事长董小静意味深长地说。
温州市中小企业促进会会长周德文称，多方信息表明，近几个月，当外地大多数人对楼市尚处于静观其变、持币观望状态时，温州购房客却“世人皆醉吾独醒”，独具慧眼抓到新商机，在写字楼、公寓楼、商住两用楼、商铺楼等商业地产领域捷足先登，闹的声势的确不小，令人出乎意料。温州人的商业嗅觉和商业智慧总是高人一筹、先人一步、先掘一金。
回头看时“遍地是黄金”
章先生对商业地产从冷漠到兴趣颇有意味。今年7月，温州一个房产营销公司销售经理致电他，外地有多个商业楼盘市场看好，其中杭州某公寓楼品质好，有空间，邀请他参加“看房团”实地考察。
章先生明确表示对商业地产不感兴趣：商业地产每套面积仅五六十平方，使用年限只四五十年，又不能通管道煤气，电价高于民用电。相比之下，住宅房产的使用年限是70年，要买就买住宅。公司销售经理说，就当免费旅游，看看楼盘及周边地理环境也好。
不看不知道，一看心直跳，他的理念发生新的转变：“其实公寓和住宅只是概念不同而已，最重要是的看有无空间和投资有多少。”他的心被看到的楼盘品质、非毛坯档次、周边环境所扣动，马上买下一套。当时均价每平方米11000元，三个月后升到17000元。他很开心，又跟“看房团”捕捉商机，结果又在一个新楼盘买下20套公寓房。“这东西好，不受首套、二套的限制，自己的钱也不受制约，很爽！”他说。
这些过去做住宅营销、现在大胆转行的房产公司之所以对商业地产情有独钟，自有一套“楼市解读”理论。金卫铃说，公司决策层认为，公寓房打了住宅房的“擦边球”，不受各种贷款、购房指标等政策限制，这无论对开发商、房产营销公司及购房客来说，都是“限”中之“机”。另外，它与住宅一样，同样拉动中国经济的增长，同样增加G D P和税收，又不影响民生，这符合政府支持鼓励的方向。可以预计，往后这个商机会逐步有限，政府会有所限批。
购房客王征宇，被人称为很能抓钱的“貔貅”，他以“看得准、下手狠、屡获胜”之长在业内小有名气，人们佩服他堪称一名“楼市战术家”。眼下他正盯着温州市区一个著名商圈外围被人忽视的一条“毛坯街”，“此街很不起眼，未来其商铺的利润空间可能超过周边住宅！”他神秘地说。
陈鸿则被业内称为有点“战略眼光”的人物，他对记者说，现在盛传温州人大行炒棉、炒蒜、炒豆、炒黄金之道。实际上这只是小股力量，在七八千亿元的民资中不代表主流，可忽略不计。因为炒这炒那需要专业知识、行业资源和经营优势，温州人对自己不熟悉的行业是不会轻易出手的。说到底，能称得上“全民皆炒”东西就是房子，因为温州商人善求功利特别是急功近利，投资注重眼见为实，要看到有明确的标的物或扎扎实实的不动产。
他分析说，2000年至2010年，人民币缩水50%，房子上涨5倍。这10年中只有房子冲锋在前，挑起对抗人民币贬值的重任，也取得抵制人民币贬值的骄人业绩，这是中国抗跌不二的产品。因此，在住宅房受控、受限的情况下，温州人在商业地产中异军突起是有广泛民间基础的。
钻石链
钻石恒久远，一颗永流传。这句话不仅说明了钻石是财富的象征，而且它有着亘古不变的保值价值。能在西安商业地产中称得上钻石级别的，非以下几大商圈莫属。
钟鼓楼：百年积淀成就商业至尊
钟鼓楼商圈东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，地域跨越了莲湖区，碑林区和新城区3个城区，是西安零售商业税收的大来源，是西安市影响力历史最悠久的商圈。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈的商业地位。
东大街：西北商业街
东大街是一条有着百年历史的老商业街，它是西安市最繁华生意的零售街区，沿线分布着众多知名百货商场和品牌专业店。开元百货、沃尔玛超市、百盛百货是人们最为熟悉的百货商场。专业店则涵盖了餐饮类、服饰类、家居类等各类商家；零散的配套类设施分布其中，极大的满足了西安人的购物需求。曾有统计表示，每东大街的人流量为150—180人，它已成为西安集旅游、休闲、购物、娱乐等为一体的大型体验式购物中心。
小寨：高校林立铸造物流旺地
陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外国语大学等众多高校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然会带动商业的全面发展，多年来小寨形成了仅次于东大街的商业旺地。伴随着数百米长的好又多购物广场主体的全部完成；小寨领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随后潮流街区借势发力，再加上小寨近几年较为重要的重点项目——雁塔文化新天地的紧张施工（目前已现雏形）它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨的人脉再度提升。客观地说，在西安的商业地位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，小寨将焕发出更加迷人的风采。
南二环：西安的黄金腰带
南二环对西安商业地产的贡献价值是西安任何区域也比不了的，它东西连通西安高新区的东区和西区，西区的商业地产已经有一定规模了，东区随着西安立丰购物广场的开工建设以及曼城国际漫行街的建设必将拉动整个区域商业地产的快速协调发展。另外南二环的商业地产有一个明显的特征：以餐饮办公为主线。
西安的商业地产区域多元化还表现在土门商业地产的整体规划发展和大唐西市对劳动南路商业地产的带动上。
珍珠链
珍珠也是珠宝中的一种，虽然其体积不大，但将这些珍珠串联起来，其价值也非常可观，西安的社区商铺就宛如颗颗珍珠，在西安的各个角落闪耀着光芒。
社区商业地产赢得“钱”景
社区商业是一种有别于城市区域中心的商业，是以一定区域的居民区为中心，以方便、满足业主综合消费为目标，提供日常生活需要商品的商业形态。社区商业消费市场巨大，各种商业业态都想融入进来，所以社区商业开发也是商家翘首以盼的需求。特别是那些有扩张欲望、有发展计划的商家，更是急不可耐地把触角伸向人气十足的大盘社区。随着西安旧城区的改造，不少临街铺面、旧商业楼被拆除，好多商家生意的依托面临重新选择。城市副中心功能划分，社区的新建衍生，商圈格局正重新组合，为商家提供了发展生意的新去处、新抉择、新前景。对于众多成熟社区来说，随着社区业主对居住小区的商业配套的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，消费市场潜力十分可观。
社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。当前，随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。
社区商业有金可“淘”
从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。在紫薇田园都市就有一家生意红火的日用百货店，店主刘女士于几年前购买了融侨馨苑一期的一套商铺。这套商铺刘女士没有出租，而是自己经营，出售日用百货，夏天捎带着卖冷饮。目前，每个月除了月供，还有几千元的收入。刘女士说：“这个店的确买对了，现在在店里帮忙的都是亲戚，不但自己赚到了钱，亲朋好友也都沾了光。”在西安，很多品牌开发商的商业项目得到了投资者的认同，他们开发的社区商铺让投资者得到了良好的回报。
目前，受国家系列新政影响，房地产住宅市场不太景气的情况下，开发商也一改以前住宅售罄才销售商铺的做法，在推广住宅的同时也销售商铺，以加速资金回流。目前，商铺的价格比较稳定，这种现象对投资者而言无疑是个利好现象。
如果周围的商业体系尚不完备，作为大型高尚社区的商铺，其商业价值便更为突出。于是，很多有眼光的投资者，将目光投放在一些新建大型社区的商业配套上，这些大型社区正处于住宅建设高峰期，其社区商业配套已有一定的社区人口支撑，虽然社区人口还在逐渐补充阶段，前期未必理想，但是人口入住的长期动力将会保证商铺的租金、物业价格同步上涨，投资者即可享受双重投资的。
黄金链
古时，黄金便被视为财富的象征，如今，它的保值及增值特点更是家喻户晓。从西安的商业形态看，未来的地铁商业是较具财富价值的一种。
“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，财富就涌动到哪儿。”这是对地铁商机的形象描述。在香港、北京、上海和广州等地铁城市，地铁购物已成为人们生活的一部分，北京王府井、上海徐家汇等著名商场都因地铁而繁华。据统计，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100％，这些都是令开发商们激动的数字。
伴随着今年西安地铁3号线的动工，2011年西安地铁2号线的正式运营以及2013年地铁1号线的建成，西安也将步入地铁交通时代。因此西安地铁商铺面临绝佳的发展契机，而对于投资者来说，其中也蕴含着不少创富的商业投资机会。
投资经营地铁商业，需突破传统的单一商业功能，集商业功能、品牌等城市形象功能、便民功能于一体，从而使其商业意义的关键在于配合地铁的运营，为广大乘客提供丰富的配套服务，以及满足西安地铁的整体形象和档次。
地铁站内的时尚街市——地铁站的地下商场或商业街与地面成熟商业相结合，一般可经营流行性服饰、特色商品、餐饮、停车场等。
地铁站内的大型商业——地铁站内面积较大的商业物业，其中可设置消费服务区、文化服务区或专业服务区等。
零星商业网点——地铁站厅内部的零星商业网点，面积较小，以时尚性消费商品和专业服务为主。
地铁站上的商场——定位于综合消费，体量较大，旨在配套辐射周边社区及大型商圈，可选用多种灵活的经营模式组合，引进多种业态。
总之，对于普通的投资者来说，投资地铁商铺既需要从客流来看其投资价值，也应该重点考察商铺周边的商业氛围的情况和趋势，以及商铺的规划布局等情况，投资者一定要在市场调查的基础上，需求经营特色的突破。
翡翠链
翡翠是一种高价值的宝石，是玉石中的佼佼者。西安的区域型商业在各自的辐射范围内也同样有着不可小觑的地位。
高新：高科技带动新商业
高新区这些年的发展举国瞩目，其地位列于开发区前列。但西安高新区的发展主要以居住、办公和高科技为主，商业配套明显落后。近年来，世纪金花挺进西高新在天幕阔景底层开店，这填补了西高新高档购物场所的空白；易初莲花的开业，结束了高新区缺乏大型超市的历史，极大地方便了高新区居民的生活，还有金鹰国际购物中心的进驻使得高新区特别是高新路与科技路十字成为西安最为繁华的地段之一。
曲江：旅游文化加速商业地产升级
2002年下半年开始，西安曲江逐步走进人们的视野，如今正成为发展最快、投资最旺的区域之一。“曲江商圈”利用厚重的历史文化积淀以及独有的开发模式，将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区这四项功能叠加在一起，在满足本地居住者生活必需品消费的同时，又将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合，与西安的古都特色一脉相承，六大商业业态集中展现，形成功能齐备的“城市综合体”、文化商业体验基地。
土门：开拓动漫产业
新的土门商圈，西到汉城路，东到桃园路，北到大庆路及枣园路，南到昆明路，以销售服装鞋帽类为主，爱家超市和海星同瑞药庄的聚客能力也相当不俗。土门商圈以轴线商贸布局方式为主，形成土门商圈的商贸布局结构。即将新建的动漫街区成为这一商圈的全新亮点。
雁塔路：ＩＴ产业一级地标
雁塔路，不仅仅是因为千年古迹大雁塔而闻名。更是因为其在十几年发展演进中形成的庞大ＩＴ产品零售产业集群而为世人瞩目。正如北京中关村、广州天河、深圳华强北、上海徐家汇、杭州文三街，成都磨子桥一样，雁塔路已经成为西安ＩＴ市场的代名词，也成为ＩＴ商圈又一重量级地标。荣获“中国特色商业街”称号的雁塔路ＩＴ产业一条街全长2883米，如今拥有2000余家商户、从业人员超过12万、经营面积10万平方米，年客流量800万人次，交易额超过120亿元。该商圈随着近两年ＩＴ卖场井喷式发展而愈发繁荣。
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