[摘要] 针对媒体报道的“囤地”说，万科集团昨日（11月4日）作出回应：万科无意大规模储地，其持有的土地资源以保持2~3年的开发量为准。
在近日媒体报道中的“内地上市房企囤地排行榜”上，万科以储地规模3268万平方米，仅次于保利，位居第二。
昨天，万科集团回复《每日经济新闻》表示，“在满足经营和增长可持续性的前提下，万科无意也无需大规模储地，更不会将持有土地以获取作为主动的业务模式。”
万科认为，过多的项目资源会导致资金沉积。“自2004年以来，万科持有的土地资源始终保持2~3年的开发量，这是可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，可以实现住房供应能力的最优水平。”
今年年初，万科集团董事长王石曾提出“三不政策”，即不囤地、不捂盘、不当地王。
此后，万科拿地动作频繁，其土地储备规模和开工面积也大幅增加。截至第三季度末，万科今年的实际开工量达到875万平方米，超出全年计划20万平方米。同期，万科规划中的建筑面积也达到3193万平方米。
分析认为，由于万科2010年全年开工面积很可能超过1200万平方米，即使不考虑未来两年的开发面积增长，万科目前持有的土地资源也不到3年的开发量。
万科称，土地市场降温、地价房价关系趋于合理是今年大规模拿地的重要因素。同时，由于开发重点由一线城市转向二三线城市，使得其单位经营金额所需的经营面积增大。
事实上，自2007年以来，开发商土地购置面积呈逐年下降趋势。根据国家统计局的数据，去年土地购置面积为3.19亿平方米，为2003年以来的值。此间，房地产新开工面积不断增大，截至去年已达11.5亿平方米。
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(来源:中国经济周刊 刘德炳)囤，现代汉语词典上的解释是“储存”，中性动词。
那么，“囤地”呢？
土地，对于开发商来说是最重要的生产资料。“囤地”本来是房地产开发商正常的市场行为。但曾几何时，在房价日益高涨带来的情绪压力下，“囤地”被视作意在让房价脱离民众购买力的“奸商诡计”，而被加以贬义。伴随政府对开发商土地开发监管的加强，“囤地”又成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。
《中国经济周刊》通过对多方数据的综合分析，以囤地的本意——储备土地的角度解读，按照土地建筑面积的口径，整理出中国上市房地产公司囤地排行榜。
安得广厦千万间？
在中国，谁有这个能量？
开发商。
业内人士指出，未来几年的土地供应规模很难大幅增加，同期，企业持有的土地存量资源也在减少。未来的土地市场，将面临更激烈的竞争。
其实，中国房地产开发企业手中储存的土地，建成住房不止1000万间。
从今年6月－10月，《中国经济周刊》研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，并且对一些房企旗下的项目长期跟踪，并借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。
榜单显示，非但个别企业的土地储备数量十分巨大，就整体而言，其储量更加超乎想象——统计数据显示，目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米！也就是说，中国上市房企囤地逾8亿平方米。
保利地产囤地，万科第二
今年的保利地产，不太寻常。
和2009年、2010年在土地市场上高歌猛进、大举扩张的风格截然不同，保利地产在2010年半年报中谈到土地扩张的成果时却表现得十分含蓄，甚至是有些羞涩。
保利地产半年报指出，截至今年6月末，公司共有在建拟建项目115个，占地面积2640万平方米。
多家券商在提到保利地产的土地储备时也都原文照搬了这句话，这给市场造成了一种错觉。
事实上，业内对土地储备的统计主要基于建筑面积，因为建筑面积的多少才决定房屋的真正数量与销量，一般来说，土地建筑面积要大于占地面积（建筑面积=占地面积×容积率）。
究竟大到什么程度？
据华泰证券资料显示，目前内地沪深两市共有125家房地产企业。《中国经济周刊》结合这125家企业第三季度的土地市场表现、2010年半年报等公开资料，整理出内地上市房企土地储备排行榜。在该份榜单中，首先映入眼帘的就是保利地产。
截至目前，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。
在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年1—9月之间重新再造了大半个万科地产。
该份榜单显示，截至目前，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、CELESTIAL ASIA、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。
排在第十一名至第二十名的内地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、华发股份、中弘地产、金融街、名流置业、上实发展、泛海建设、福星股份、北辰实业。
但与此同时，也有多家内地上市房企的土地储备为零，比如ST兴业、武昌鱼、ST联华等。
总体来看，据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。
从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。
而房企存货（主要包括在建房产和未开发土地的市场价格）的变动情况正好解释了这种递减趋势。
据2010年半年报显示，截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。
湘财证券地产研究员张化东表示，从数据来看，内地上市房企的土地储量是比较大的，因为上市房企要想实现持续发展，就必须保证一定的土地储备。而且，房地产业是一个资金和土地密集型的行业，对于绝大多数公司而言，其土地建房销售仍是的资金来源，因此在一个持续上升的市场行情里，就土地储备而言，将会呈现强者越强、弱者越弱的两极分化格局。
1.2亿人住房被雪藏
尽管前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一。
但是，这仍不是中国土地储备量的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。
进入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成。
据恒大地产半年报公布，截至年中，恒大地产旗下共有建筑面积7238万平方米的土地储备量，这一数值远超于万科和保利地产土地储备之和。而碧桂园半年报则显示，其已取得土地使用证的建筑面积为4285万平方米。此前，据数据显示，绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。
那么截至目前为止，房企手头上到底存储了多少土地？
据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年－2009年10年的时间内，房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。
在2009年，房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够房企开发五六年之用。
以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间“广厦”。
如果以个别企业如万科的数据进行推导，这一数据将进一步增加。
一位业内资深人士表示，万科地产一直在倡导其别具一格的“万科模式”，即以不囤地、快速滚动开发销售而称雄市场，如果按这种说法，万科的销售量占其土地储备量的比值必然大于房企的销售量占房企土地储备的比值，换言之，万科的销售量占房企销售量的比值必然大于万科土地储备量占房企土地储备的比值。
比如在2010年发展计划中，万科表示，预计2010年新开工建筑面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。而在2009年底，万科的储备土地建筑面积只有2436万平方米，其新开工量在土地储备总量占比高达三分之一，这在地产界已经十分少见，其开发速度远快于目前盛行“缓慢开发”模式的地产界。
据万科公布，今年前9个月，万科的销售额达到714亿元。同期，房地产销售额高达3.19万亿元，那么今年前三季度万科的市场占有率可以估算为2.28%。由此推导，万科的土地储备是房企土地储备的2.28%，也就是说，房企拥有的储量土地建筑面积至少应为14.3亿平方米。
即便是以内地上市房企储备的4亿平方米土地来看，考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这些土地足够所有房企开发近两年，事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用，从目前内地上市公司的开发速度来看，这一存储量足够内地上市房企开发5、6年，这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。
囤地是行业生存潜规则？
日前，一份据称是由国土资源部制定、并交由银监会的“囤地黑名单”在坊间流传。
该“黑名单”指存在1457宗闲置土地。其后，许多土地被证实确实处于闲置中，涉及到了许多地产大腕，诸如和记黄埔、泛海建设、华润置地等。
这份名单并没有得到官方的承认，但遭到了地产界多位业内人士的质疑，焦点之一就是：航母级企业万科是否在列。
数据统计显示，一向以“不囤地”的形象示人的万科也难逃囤地之嫌。万科2009年年报指出，万科天津东丽湖项目占地270万平方米，建筑面积高达191万平方米，截至2009年底，该项目尚有146.5万平方米建筑面积的土地未开发。
事实上，该项目早在2004年就已经开始动工。以该项目2010年计划开工11万平方米、竣工9万平方米的速度估算，未来还需要近14年的时间才能开发完毕。
也就是说，对于这个项目，其绝大部分土地可能长期都会处于闲置状态。
一位业内资深人士表示，一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒，这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段，事实上就是造成了土地的闲置，从根本上讲影响了市场供应。而囤地的本质就是导致市场供应减少。
一位不愿透露姓名的开发商表示，连以“不囤地”著称的万科都有囤地行为，只能说明行业内囤地现象的确是比较严重。
其实，相比较其他开发商，万科的情况已属好的，许多房企存在项目整体处于长期闲置的情况。
《中国经济周刊》在多家公司的半年报中都发现，多个项目一直在开发，如泛海建设旗下的北京泛海国际居住区二期项目拿地5年多，至今还在进行土地平整；东华实业旗下的北京天鹅湾项目自2005年一直开发至今，仍未全部开发完毕。
对此，中国房地产研究会一位副会长曾指出，土地越来越是稀缺品，拿地越来越难，土地市场竞争日趋激烈，房地产企业囤地也很正常，因为没有土地房地产企业就无法生存。
据记者了解，上述多家土地储备为零的内地上市房企都面临兼并重组的命运，其中创兴置业、ST兴业等就正在进行重组或处理相关事宜。
张化东则表示，部分土地闲置源于历史原因，包括毛地（土地权属未做变更、拆迁未完成等状态的土地）出让等。但也有很多开发商囤地实际就是为了坐享土地，因为地价房价都飙升太快，如果把土地盖成房子销售了，就无法享受地价房价的空间，反之闲置土地有时候更大，而采用分期开发变相捂盘、甚至尽量延长开发进度也能起到储备土地的效果，这就是目前开发企业普遍采用的手段。
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