楼顶平台应归业主共有

“大厦楼顶平台应归全体业主共有”、“利用小区住宅开公司，仅是邻居同意了也不行”……昨日是最高人民法院就物权法相关司法解释面向全国征求意见的最后一天。在征集意见即将截止之前，深圳的业主维权代表人物邹家健提出了长达4000字的修改建议，就小区停车场的归属、小区共有部分的明确、财物丢失赔偿责任等问题提出了自己的建议。

为正确审理建筑物区分所有权纠纷和物业服务纠纷案件，6月16日最高人民法院向全国公布了与《物权法》配套的相关司法解释征求意见稿，即最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》，广泛听取社会各界意见。征求意见时间至昨日截止。

司法解释弥补物权法空白

作为深圳业主自治维权的领军人物———景洲大厦业委会主任邹家健已在景洲大厦率先明晰解决了小区“业主共有部分”产权归属和小区停车场归属等问题。“这两部司法解释对于弥补《物权法》的空白，解决今后的物业管理纠纷将起到重要作用。”邹家健说。

在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》中，对以前有争议的小区共有部位进行了明确是一个重要的亮点。解释中提出，“建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。”另外，“包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”

关于楼顶平台部分，邹家健建议，删除“但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外”的表述。理由是，楼顶平台在历来的法规中都规定属大厦全体业主共有。在相关消防法规中，高层楼宇的“楼顶平台”还承担着消防逃生救急的功能，必须保持畅通。如果楼顶平台划归顶层业主专有后，还会成为违章乱搭建的场所。因此，可以更改为“除独栋、3户以内联体别墅外，楼顶平台属大厦全体业主共有”。

住宅商用仅邻居同意不行

在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》中，对改变住宅功能为商用做出了限制性的规定。第九条规定“业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持”。

对此，邹家健建议明确写入“同一住宅区内的业主均可视为‘有利害关系的业主’”。“当前在住宅商用方面存在一些误区，有的认为只要相邻业主同意，即可开公司开饭馆，有的认为只要业委会同意就可以改变用途。实际上，民宅改变原来的住宅功能，是小区的重大事项，必须经业主大会表决通过。而业主和业主大会也无权单方决定更改法定建筑规划，业主大会的共同决定，只是向相关部门申请变更原规划的一个前提条件，还必须获得有关部门批准后才能进行变更用途。”邹家健说。

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