房价泡沫这点事儿

——正因有泡沫，才将导致拐点

因此，房地产具有形成泡沫的天然潜质。若往深处分析，具体表现在三个方面。一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌；三是房地产的价值难以判断，往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸鱼。

房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投资客盲目跟进。2004年著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得乌烟瘴气，2007年深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上，彼时，这两个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭，其后，这两个城市的房价都出现一定的下跌，其中深圳目前还在经历痛苦，部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。

从历史上看，1990年前后的日本、台湾地区，1997年前后的泰国、香港地区房价泡沫的破灭比较典型，其后一段时间，房价下挫幅度高达50%左右。而欧美国家由于经济和金融体系比较健全，经济周期性波动的波幅呈减小之势，房地产市场的起伏落差亦不大，而且早已过了住宅消费的高潮期，所以即使有泡沫，也多以“软着陆”的形式破裂。目前美国由于次级债危机放大的楼市危机，这属于比较特殊的情况。

我国的情况就更加特殊，有四大因素决定了我国的楼市即使存在泡沫，也不会以大崩盘的形式导致全国房价剧跌。一是我国的城市化进程所导致的城镇住房需求规模是举世无双的；二是我国经济以年均近10%的增幅持续增长30年，堪称世界经济发展史上的奇迹；三是我国金融体系仍以国资主导，而国有银行是以国家信用作担保的，金融体系的高度安全性为楼市提供了最强大的支持；四是我国自2003年起就实行紧缩性的房地产调控，虽然并未能在短期内取得理想效果，毕竞抑制了更快的增长。因此，虽然目前面临房价过高的现象，但自住性需求依然是市场的主流，这与1993、1994年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同。

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