"差价补偿"或将是房地产将要遭遇的一场灾难

由于近年来房价上涨得过猛过多，投资（投机）者基于高投资回报的预期而蜂拥而入大量买进，自住消费者因恐慌未来房价继续疯涨也大量跟进，使得大量需求提前井喷式释放，造成房市高度火热，更使得市场呈现需求旺盛、严重供不应求的现象，再加上其他因素的影响，推拉结合，房价便进一步上涨。在这种情况下，开发商开发的房子不愁卖，甚至卖得越慢，可卖得越贵，获利越多。于是，基于房价随时间推移可买更高价格的预期，一些开发商便开始捂盘、惜售，市场出现楼荒。在一房难求的大市场环境下，一些够房者开始失去理性，建立起了房价只会涨不会跌的预期，不管买房的价格多高，也未仔细研究产品，加入了近乎疯狂抢购的行列，在高价位上急忙掏钱买房。哪知，受到宏观调控的影响，尤其是自2007年9月27日“房贷新政”及其补充通知的影响，自2007年9月底10月初以来，房地产市场预期发生异变，房价走势在多空双方拉锯、供求双方拉锯下发生异变。全国不少地区的一些楼盘都不约而同地出现了降价的情况。再加上王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)“拐点论”及万科等企业带头降价的作用，不少城市的房市日趋观望，房价呈现可能进一步下降的趋势。由于房价走势预期改变，消费者买涨不买跌，一些开发商只得采取折扣、优惠或直接降价的办法以求使楼盘能尽可能实现快速销售。于是，在一些城市房地产市场上出现了让老业主“恼火”的价格上的差异：同一楼盘同期间产品，后面的卖价比前面的卖价低；或同一楼盘后期产品比前期产品卖价低。
　　本文作者陈真诚认为，这本是市场经济（尽管中国房地产市场尚属非完全市场经济）下的正常现象，因为世上根本就没有商品价格只涨不跌的事情。可近年来，非正常状态下的中国房地产市场，不断上演戏剧性幕剧：房价在快速大幅度上涨之后，一些城市的房价又戏剧性地快速大幅度下降。

正由于高房价下的短时间快速下降，让一些在高价位买了房的老业主感觉在短时间内就吃了大亏，感觉很“恼火”。于是，深圳、北京、上海等地连续发生老业主要求开发商进行降价补偿的事件：或因期房价格高过现房，或因新开楼盘价比自己先前买的房子还便宜。有人认为，开发商的降价行为侵犯了老业主的权益，想要找开发商讨个说法，应该让开发商做出降价补偿差价的承诺，或直接要求开发商补偿房价下降的差价。也有人干脆对开发商说“不准降价”。甚至还有人扬言要起诉开发商。在这种情况下，或因为担心老业主的“吵事”而影响了公司形象、影响以后楼盘的销售，或因为怕来自舆论的压力，更主要是为了促进销售，于是，有开发商采取象征性补偿办法来安慰老业主：有送装修的，有送物业费的，有送家具的，有送旅游的，还有直接返钱的，不一而是本来，这是个非常危险的不正常房地产信号，当早应引起各方面的足够重视。可是，或正因为房市正浸泡在走势争论的口水战中，或更因为房市相继出现了“房价拐点论”、“无拐论”、“地价拐点论”、“房地产的春天来了”、“5%论”、“房企百日剧变论”以及万科等企业的降价行为，并一度成为房地产舆论的热门话题，使得房价降价后差价补偿这个不正常的房地产现象及其所释放的危险信号，没能引起足够重视。直到3月29日，继万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”的房价降价后差价补偿风波之后，深圳桑泰地产采取了更加彻底“全额补偿”方案，卷入一场降价风波。

万科带头引众企业跟进，桑泰地产超越推出全额补偿

早在2007年9月8日，深圳万科公司开盘万科第五园三期，以毛坯房形式推出高层单位映月居和揽月居，均价为14800元/平方米。2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右，出现了同一批产品中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低的现象。

就在第五园降价的同时，万科启动了计划投入将高达亿元的以楼盘品质全面升级为主题的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。

但是，价格调整前购房的老业主们，心想两星期前买的房子就已经损失了30 -40万元，认为“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日，各有十多户老业主自发组织到万科第五园销售中心，提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价所给自己带来的损失。也有老业主提出要万科直接补降价差价。万科工作人员虽经接待沟通，并未就老业主提出的降价补偿意见达成一致，没有向老业主达成妥协，却掀开了房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕。

此前，早在今年2月下旬，金地公司位于深圳龙华、在去年夏天不打折均价1.2万元/平方米、好的户型和楼层达到1.7万元/平方米的金地梅陇镇楼盘，三期带精装修均价已降至1.1万元/平方米，还承诺房价先9.5折再9.8折让利购房者，并每平方米赠送1000余元的装修，含厨具、科勒水槽、龙头和主卧、客厅空调各1台等。与二期售价最高价达1.7万元/平方米且不带任何装修和折扣相比，三期房价大跌，每平方米降价6000元达40%。二期老业主要求开发商进行差价补偿。

比此更早的当是，在外界质疑炒作、作秀的声音中高调召开新闻发布会，东莞金色华庭开发商自称为照顾业主用不同价格购买的心情，自掏腰包400万元对7年10月份购买的50套房的客户给予以购买面积大小来计算的回馈。每一户最少的回馈4.5万元，最高的回馈9万元。两期回馈加起来近400万，还有一些抽奖。但销售方以涨价的时候并不会向业主说要回这个房子为由，认为开发商“没有欠他们的，所以不存在补差价”。

从“送精装修”等到“现金回馈”，以至后来的“全额补偿”，深圳等珠三角地区开发商的“补偿”方式已由原来的遮遮掩掩变成了公开化，并向其他地区蔓延。

或因万科降价策略和万科等公司对老业主补偿的措施对市场已经开始产生了超乎万科等公司起先预期的影响。深圳万科“琢玉行动”后，澳达实业公司于3月22日开展“春雷行动”，降价幅度更为猛烈：3月29日起，大幅下调旗下于2007年8月份开盘销售的在售楼盘澳城（共386套可售单位）的销售价格，在原有均价28000元/平方米的基础上下调20%-30%，每平方米降价5600-8400元，以期刺激楼盘销售。同时，开发商以总支付费用接近7000万元的规模，以每户家庭享受价值3.8万元的澳大利亚教育机构提供的高阶思考教育和给每户8—15万元的装修现金券的方式，对澳城110户符合条件的老业主提供价值4000-4500元/平方米的装修设施。老业主可以持这些现金券到指定的商家购买想要的国际顶级品牌装修设施。

继深圳万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”等公司的降价补偿风波之后，深圳桑泰地产放出信息，对其开发的桑泰丹华府三期约7成未售房子推出特价优惠，并将按照特惠单位价格形成的差价，对此前已在他们开发的某楼盘购了房的老业主，全部进行差额部分的全额补偿。与老业主签订补偿承诺书：凡是在桑泰丹华府降价之前买房的业主，凭着家居装修和购买家电等的发票，即可到开发商处进行报销或者自愿选择赠送物业管理费。

相比于万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”的降价补偿而言，桑泰地产推出的“全额补偿”使得差价补偿更为彻底。自此，深圳桑泰成为深圳首个全额补偿业主降价差价的开发商，正式掀开了中国房地产市场从未有过的房价降价后按差价全额补偿的序幕。

桑泰丹华府三期，2007年年底开盘，共189套，3月底以前已经售出3成，均价为2万元/平方米。而推出特惠单位后，则以1.6万元/平方米（有的低至1.3万元/平方米）起价，每平方米降价约达4000-7000元。按照购房面积平均在100平方米计算，意味着开发商要对老客户每户全额补偿40-70万元。

　　开发商原本打了个精明的算盘。《国房分析咨询报告》首席分析师、本文作者陈真诚认为，开发商心想，在当今市场异常冷清、房价下降的局面下，希望以降价来刺激消费者购买，以便快速实现销售。考虑到降价后老业主感到吃亏、市场上已有降价楼盘正遭老业主索要补偿等因素，便决定用对3成老业主的补偿换得余下7成的销售。但没想到的是，自己从此正式卷入一场降价风波，立即在房地产界引起轩然大波。桑泰地产不但遭受到了业主质疑，遭受到了众开发商的指责，还遭受到了舆论的批评。

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