陈真诚：物业税再创预期房价下行十年

长沙市等一些地方，在房贷新政同时更加强了期房预售资金的管理。然后又紧接在房贷新政之后的是，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部部长令200739号，简称39号令），进一步严格和规范土地的招拍挂制度，收紧土地融资，严控土地开发期限，其中明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”该法规将于11月1日起正式实施。一直以来，分期领证是过去开发商典型的打政策擦边球行为。国土资源部部长令（39号令）如得到切实执行，将对开发商通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目的做法提出严峻挑战，无疑将迫使一些开发商加快土地开发增加房市的供应。

在已经重创预期的作用基础上，39号令则进一步重创了房市预期。全国各地房市，市场进一步清淡，成交进一步稀疏，房价加大下行之势，对房价的观望气氛进一步蔓延。而且，这种蔓延，已经不只是在舆论中，不只是在消费者中，更在开发商中。不少项目更扩大面积、扩大规模地继续出现退房现象（包括之前被认为影响不大的别墅市场，和许多项目ＶＩＰ客户）。甚至，一些楼盘的售楼部一直以来根本没有一个客户前来咨询。在售楼部，到处所能见到的只是销售人员在闲聊。一些楼盘的售楼部，干脆直接缩减了销售人员，有的甚至只有一名销售人员：市场比较冷清，我一个人就够了。

对于这些，有市场人士更清楚地认识到，这不是一件孤立的事件：加息、提高存款准备金率、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、发行国债、调低利息税、限制外资买房等等一系列调控手段的实施，正在合力狙击房市投机者。

实际上，从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、加强住房保障、限制外资政策、历次加息以及提高存款准备金率，到提高二次房贷首付、39号令，两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上已属罕见。只是，一直以来，房价调控没能收到实际性的效果。

几年来，房价上涨的幅度异常过大，已严重透支了未来相当长时间的房价上涨空间，严重透支了未来需求。

因此，房市上不乏舆论认为，政府可能还将陆续出台新的更重拳的手段来调节控房价，

只是，由于此前较长时间以来调控无效的历史表现的影响，再加上房贷新政本身确实存在一些漏洞而使得房市舆论争论不休，有些人未能正确认识到自上世纪70年代帮美国度过通货膨胀危机的现代预期理论对市场的作用，未能正确认识到房市预期被重创后对房价走势的重大影响力，依然习惯性地反向估计房价走势的变化，一些人认为目前的房价变化只是暂时的，其后还可能将迎来房价的报复性反弹。

值得高度重视的是，就在人们还在为“第二套房”纠缠不清之时，不但迎来了国土资源部39号令，更有最近来自和国家税务总局方面的消息显示物业税的出台已如箭在弦。

近日，有权威媒体报道称，为加快推进物业税改革试点，国税总局将于明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。拟从明年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点。国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

前不久，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，在全国选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，结束“空转”运行。

国家税务总局相关负责人10月12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。该负责人表示，　　从2003年起，税务总局和财政部就已经先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。

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