陈真诚：物业税再创预期房价下行十年

日前，央行行长周小川在分组审议十七大报告时说，货币政策要坚持多目标，要注重通货膨胀的防治，不能让老百姓手中的钱“毛了”。他强调，要认真落实科学发展观，继续实行稳健的货币政策；调控中强调更多地使用市场化方式，完善和创新政策工具（如：扩大利率浮动空间、发行央行票据、实行差别准备金率等）。此前，他还明确指出要让人民币存款利率实现“转正”。

为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，2007年10月13日，中国人民银行宣布从2007年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2006年来第11次、五年来第13次、年内第8次提高存款准备金率。调整后，银行准备金率为13%，达到了近几年准备金率的最高点。此外，除将利息税下调至5%外，央行还先后7次调整存款利率、8次调整贷款利率。

毫无疑问的是，体现中央政府对以房地产为代表和核心的宏观经济调控决心的上述货币政策、金融手段在内的组合调控手段，对以房价为核心的房地产市场的调控效果一直在逐渐发酵，对促使房市尤其房价走势异变的作用效果一直在累积。只是，一段时间以来，由于各种因素的作用，房价一直一路高歌猛进，房市表现得在高度卖方市场下红火异常。

或正因为如此，且因为CPI不断攀升，在17大即将召开之际，在各地开发商准备大干一场的十一黄金周前夕，2007年9月27日，央行和银监会联合出台的房贷新政，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年。通知明确，贷款利率至少提高一成，不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

新政前，所有购房者普遍享受五年期以上７.８３％利率的８５折优惠利率，实际执行利率为６.６６％。而一旦执行新政，执行利率将提高到不低于８.６１％。第二套房购买者的年利息支出将提高３０％，投资者的炒房成本及部分换房者的购房成本将突然增加30%以上，被直接抑制的需求可能会剧减30%以上。而这些被直接抑制的30%需求中，由于那些被抑制的购房者重新判断市场和投资风险，对房地产市场的风险判断、价格预期发生改变，将对整个房市的买方行为产生更深远的影响，将引导其他的购房者临时改变原有的购房计划，加速需求的下降。同时，房贷新政也将改变银行、地方政府的对房市走势的判断、态度及其作为，改变整个房市尤其房价的预期，将对整个房市尤其房价走势产生多米诺骨牌效应。

事实上，从自9月27日《通知》出台以来的房市实际来看，房贷新政马上就带来市场需求的锐减，无疑已经重创了整个房市的预期，使全国各地房市的观望气氛开始浓厚起来，全国房市已开始全面异变。

尽管，时值房市“金九银十”的黄金销售期，尽管紧接着是十一长假黄金周，而全国各地的房市，由于预期被重创，普遍性地出现销售遇寒、成交清淡，房价下落或不再上涨而呈现下探趋势。各地不断出现“退房潮”（事实上，在预期被重创后，消费者跟涨不跟跌，由于先行退房者的退房行为的示范和引导作用，再加上房价不再上涨或继续下降，或在全国还将出现更大面积更大规模的“退房潮”），各地的房价已实际性地开始步入了下行轨道。

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