买的不住 住的不买 小户型天生就是用来投资的

户型的大小本来不是个问题，萝卜青菜，各有所爱，同时人总有购买力差别，100年以后也还会有人住小房子，问题在于现在北京的小户型很多住了想住更大房子的人。以发达国家和广东地区人均住房面积较高的城市的经验来看，小户型住宅的典型特征是：买的不住，住的不买。换句话说，小户型是典型的投资型产品。所以对于单个购买者必定是过渡性的。

美国电影里有很多公寓生活的场景：交了房租就可以入住，生活用品一应俱全，除了没有很多服务员和餐厅酒吧外，性质和旅馆很像。整座公寓属于某个投资公司或者某个基金会，没有人去买其中一间来自己住。美国的房地产业，投资公寓的和帮人买house的几乎是井水不犯河水，物业管理公司更多的是在管公寓，前两年有楼盘吹嘘的所谓酒店式物业管理其实就是公寓式物业管理。深圳的单身公寓一开始就是美国模式，不过服务水平要低一些。现在广东不少流动人口多的城市，一个重要的个人投资工具就是小户型住宅，有的人甚至有数十套小面积住宅出租。很快会(甚至可能已经)出现专门整栋投资公寓的专业公司。

北京房价太贵，小户型成为许多人第一次置业的选择对象是转型期现象。不过随着投资型高档住宅的租务市场渐趋饱和，这部分投资将会转向小户型市场，带来的将是小面积租价下降，如果到达住房贷款利息临界点，此时部分购房者会选择租公寓，省下首期买车或者安排奢侈型消费。由于对北京市流动人口需求的乐观预期，小户型住宅的投资型需求将会有惯性上涨，短时间内增量甚至可能超过居住型购买需求的减量，造成需求旺盛假象。

对于独钟小户型的发展商来说，存在潜在危机。因为此次房贷新政，对于投资型需求有明显抑制意图。同时中低档市场对此新政将有更多预期，可能在今年内潴留需求。同时银行对于小户型为主的产品也会格外谨慎。但是如果把投资公寓作为公司专业化方向，目前先发优势极其明显，但是北京三环以内的土地成本是否会成为刚性约束需要认真评估。

对于消费者来说，牢记小户型是投资型产品，可以更多考虑性价比和实用率加权值，同时考虑几年后换房时旧房的市值。如果是投资性能差的小户型，即使现在离上班的地方很近，租比买明智。了解一下广东地区的情况，就很容易接受这个观点。

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