大象思维解读：土地增值税预征改清算（独家）

一项宏观调控政策的出台，涉及到对宏观形势的判断以及实施效果的估计。土地增值税不是一个新税种，1994年中国就开征了土地增值税。它是基于1992～1993年的房地产过热、投机现象频繁的现实需要出台的，与当时的经济形势密切相关。主要目的是调节房地产开发企业的过高收益，缓解分配不公。后来随着经济形势的变化，为启动内需，拉动经济增长，该税种的征收管理被放松，所以征收效果一直不佳。导致这一局面的原因首先在于土地税制设计本身的制度性缺陷，其次在于一些地区房地分离式管理的体制性弊端。

我认为国家税务总局发布通知对以前土地增值税的制度进行补充，虽说是因为以前的管理不规范，基层偏向于以预征代替查帐征收。但在增加税收的同时，对房地产形势产生了判断的错误以及借机强化部门利益的动机。以为征收土地增值税会起到一些消极的效果，对投资产生明显抑制，但却对房价上升产生促进作用。

所以说土地增值税在当前这个阶段修改实施规定并严格清算，还是让人不得不思考背后的原因。我想不外乎三点：提高税务部门的权威性；促进社会公平；增加国家税收，促进国民经济稳定发展。清算土地增值税，也成了市场和人们关注的焦点。那么清算土地增值税政策对中国房地产市场的影响到底有多大：

*认为该项通知的出台不会促进房价的上升。

我认为这个观点是错误的。虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本或税费没有直接关系，但该项税费的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房价上升的效果，除非有其他政策能化解这种作用倾向。而对房价的影响要看是不是影响到了形成房屋价格最基本的机制——供求关系。

*是否影响到了形成房屋价格最基本的机制——供求关系呢？

这是肯定的，现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，甚至可能降低绝对投资额，虽然对抑制投资过热有好处，未来的商品房供应可能会有所减少或增幅降低。

再来看需求。由于一些错误认识的影响，绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，提升房价，而在过去需求旺盛供给不足的情况下，的确有些增加开发商成本的措施并没有使房价下降，反而继续上升。这样就强化了这种逻辑推理，而且认为以后再出台增加开发商成本的政策，房价会继续上升。这样不但不能减少购买需求，反而有可能放大这种需求。

*该项通知是对90/70政策的进一步强调。

现在按照《通知》可以看出，实际上还是对90平方米以下的户型要占到70%以上的一种强调。非普通住宅今后无论在买卖还是持有环节上都有增加税收成本的趋势。而对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。如果现有政策尚不足以把政策落实到位，不排除物业税适时出台。
 
我国国情人多地少，占世界上7%的耕地上解决世界22%人口的吃饭问题，每年以一个相当于中等县面积的速度在减少，因此90/70政策可能会同基本国策计生工作一样来转变国人的消费观念，转变建设模式，房地产开发企业也要把它作为一项社会责任来对待。这是日前在江西南昌结束的“城市开发”编委年会上得到的消息。

*清算土地增值税对房地产开发商的影响。

以往各个地区对土地增值税执行情况都各有不同。所以，不同的开发商开发不同的房地产的产品，他所处城市的不同，受这次清算土地增值税的影响也很不一样。有些地区至今还没有实施，有的地区只做了土地增值税的预缴，所以开发商没有做到全额的预提，2月1日实施的清缴土地增值税的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链的断裂，因为这是要把1994年1月1日以来所有开发项目的账一起清算，有些公司可能会无法承受。

所以有一点是可以肯定的，这个文件的出台对那些在会计、资金方面最保守的公司震荡是最小的。只有那些在经营方面保守稳定的公司，才能经得起市场上和政策方面的任何风风雨雨。

*清算土地增值税对投资者价值的影响。

由于近两年国家宏观调控，几次政策出台，虽然每个老百姓都认为效果甚微，但是给人们造成的心理抵触是基本形成了，也就是说，这些调控，到现在，已经基本抑制住了炒房和投机者的投资意图。政策不断出台，房价一路飙升，而且现在已经升到了一定的高度，有点思想的人都会觉得现在已经不是买房投资的好时机了，100%的投资或者投机人认为现在在买房作为投资，那只有等着降了。但这部分，对房价的影响，只能占到大约20%左右，因为中国大部分资本，主要集中在约20%的人的手中。而80%的老百姓，还是推动房价上涨的主要力量。
 
目前出台的清算土地增值税通知虽然目标直指房地产开发企业和投资性购房者，然而这些政策同样也会对自住购房带来影响。房产，现在还有投资价值吗？对于较长期的投资，我肯定的说：还有。

这个通知精神的落实，可能会明显抑制房地产投资的增长，但会间接导致房价的上升——其实我们宏观调控的两个目标——抑制投资过热与稳定价格本身就存在着矛盾，所以，这些新规定顾此失彼也就难免了！

作为业内人士，我想提醒大家是否注意到：
 
*土地增值税通知是一种清算，也就是对以前预征的土地增值税重新进行清算，这时候房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕，房地产开发商已经把房子销售一空，他们已经没有什么机会把增加的税收成本追加到购房户身上了。通过清算，一旦发现房地产商预征不足或未预征的只能是补足，这会巨额减少房地产开发商的利润或以前年度利润。

*但是对于囤积土地或未取得新项目土地的房地产开发商，单纯的土地增殖税通知不但不会抑制房价，反而会抬高房价，税收成本最终还是会转嫁到购房者头上的！想从增加土地增值税来控制房产商对房产的过度开发或者是对房产的过度热炒，是根本不可能的事情，最终这些增值税同样会转嫁到消费者身上。

*对于政府财政，土地增殖税入库增加了，但房地产开发商利润却少了，也说明房地产开发商应征的企业所得税同比减少。

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